Hausbau-Blog

Da wird eine energiesparende Gebäudehülle bzw. andere Energiesparmaßnahmen immer wichtiger.

Dies zeigt auch eine aktuelle Studie des Bundesverbands energieeffiziente Gebäudehülle (BuVEG) in Zusammenarbeit mit Immobilienscout24 ergeben.
In der Studie wurde die Immobiliennachfrage und Preisentwicklung der Jahre 2021 und 2022 untersucht.

Zusammenfassung:

Gebäude der Energieeffizienzklassen A und B erfreuen sich steigender Nachfrage und sind darüber hinaus auch deutlich resilienter gegenüber den allgemeinen Nachfragerückgängen der letzten Monaten im Vergleich zu ineffizienteren Gebäudetypen.
Galt früher immder das Credo: "Lage,Lage,Lage", verschiebt sich das immer mehr in Richtung "Lage, Energie, Energie".
Während Gebäude mit schlechteren Energiewerten teilweise sogar unter den Wert vor der Corona-Pandemie zurückfallen, liegen gut gedämmte Immobilien bei einer Nachfragesteigerung von 47%. Besonders stark ist diese Entwicklung beim Immobilientyp der Eigentumswohnung zu beobachten, hier liegt die Nachfrageentwicklung bei +67%.

Vermutlich hängt dies auch damit zusammen, dass für die Käuferschicht, die sich unter den derzeitigen Bedingugen noch den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung leisten können, das Thema "Energiesparen" eine höhrere Wertigkeit hat. 

Sicherheiten-Nachforderung bei Finanzierung:

Interessant dürfte diese Entwicklung auch für viele Vermieter sein, die Ihr Objekt finanziert haben. Die finanzierende Bank ist jederzeit in der Lage, das finanzierte Objekt neu zu bewerten. Kommt sie dabei zu dem Schluss, dass die Immobilie an Wert verloren hat, kann dies zu einer Nachforderung von Sicherheiten führen. 

Wer ein Haus bzw. Immobilie baut, schließt dazu in der Regel einen Bauvertrag, insbesondere bei schlüsselfertigem bauen.

Dabei werden oft sogenannte Teil­abnahmen vereinbart. Das bedeutet, dass  Bauherren*Innen einzelne Bau­abschnitte begutachten und förmlich abnehmen. Davon ist allerdings sin der Regel abzuraten.

Keine Teilabnahmen vereinbaren
Bei Teilanbnahmen wird das Risiko von nachträglichen Beschädigungen der bereits abgenommen Bauabschnitten auf den Bauherren*In verschoben, sofern der Verursacher nicht festgestellt werden kann. Daraus ist schnell ersichtlich, weshalb eine Teilabnahme nicht immer sinnvoll für den/die Bauherren sind.

Stehen solche Teilabnahme im "Kleingedruckten", können diese unwirksam sein. Dies sollte allerdings im Vorfeld geprüft werden, nicht erst, wenn "Das Kind in den Brunnen gefallen ist".

Nach Schätzungen soll es in Deutschland ca. 1 Mio private Pools geben. Und das Interesse ist ungebrochen.

Aber Achtung: Egal ob ein im Garten eingebauter Pool, oder ein aufgestellter Pool: Wie in Deutschland üblich, gibt es verschiedene Vorschriften zu beachten.

Bauvorschriften Ländersache

Je nach Bundesland unterscheiden sich die Vorschriften. Maßgeblich ist die Landesbauordnung.
Darüber hinaus gibt es evtl. weitere Vorgaben der Gemeinde oder des Landkreises zu beachten. Gerade in der zunehmenden Wassermangellage kann sich dies auch kurzfristig ändern. 
Neben der Landesbauordnung ist auch der für das jeweilige Grundstück geltende Bebauungsplan (B-Plan) zu beachten. Dieser regelt zum Beispiel die Zulässigkeit von Nebenanlagen, oder den Versiegelungsgrad des Grundstückes usw.

Aber Achtung:  Die Regel "Wo kein Kläger da kein Richter" mag vielen durch den Kopf gehen, aber der "Kläger" ist meist nur ein, zwei Häuser weiter oder vorbeigehende Passanten. 

Was sollte beachtet werden

Wie bereits angedeutet: Vorgaben zur Flächenversiegelung. Diese Angabe bestimmt das Verhältnis von Haus zur Poolgröße bzw. gesamt versiegelten Fläche des Grundstückes.
Grenzabstand zum Nachbargrundstück. Auch ein Pool ist je nach Größe eine Nebenanlage und unterliegt deren Bestimmungen. Entsprechend sind ggv. Grenzabstände einzuhalten. So kurios das klingen mag: Hierauf kann sogar Einfluss nehmen, wie Sie den Pool aufheizen.
Ein weitere Punkt sind evt. Vorgaben der sogenannten "Baunutzungsverordnung".
Besteht ein B-Plan, sollte geprüft werden, ob es ein Baufenster gibt, und ob der Pool innerhalb oder außerhalb des Baufensters liegt, bzw. dies zu berücksichtigen ist. 

Mit dem Nachbar sprechen

In jedem Fall sollte vor dem Bau oder Aufstellung eines Pools mit dem Nachbar gesprochen werden. Bei dem ein oder anderen Nachbar ist der Neid-Faktor nicht zu unterschätzen.

Lärm

Der Badespass führt oft auch zu höherer Lärmentwicklung. Auch wenn Kinderlärm im sozial adäquaten Umfang hingenommen werden muß, sollten bzw. müssen Ruhezeiten eingehalten werden.
Eine weitere Lärmquelle kann die Wärmeerzeugung für den Pool sein. Nicht selten wird dazu eine Wärmepumpe verwendet. Und diese ist in der Regel eine Lärmquelle. Hier ist es ratsam, die "Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA-Lärm) zu beachten. Dabei gilt es die Art des Baugebietes zu beachten. Ein reines Wohngebiet wird hier anders bewertet wie z.B. ein Mischgebiet.
Generell ist es von Vorteil, wenn dies im Vorfeld mit dem Nachbarn abgesprochen wurde.

Auch Aufstellbecken können betroffen sein

Möchten Sie ein Becken aufstellen, insbesondere solche mit Metallwänden, kann dies auch ein Fall für erforderliche Genehmigungen sein. Ein maßgebliches Argument ist neben der Größe auch die Art des Beckens. Am besten beim Bauamt anfragen und sich Sicherheit verschaffen, bevor Fakten geschaffen wurden und diese dann unter Umständen wieder rückgängig gemacht werden müssen.

Sicherungsmaßnahmen beachten

Ein Pool ist eine potenzielle Gefahrenquelle. Somit sind Sie als Pool-Besitzer*In auch in der Haftung. Dazu gehört nicht nur die Sicherung des Pools selbst, sondern auch den Zugang zum Pool zu sichern, z.B. durch einen Gartenzaun.
Bei der Verwendung von Abdeckungen ist zu beachten, dass diese auch stabil genug befestigt sind, dass sie einen darauf fallenden Mensch aushalten.
Der ein oder andere kommt auch auf die Idee, den Pool so abzudecken, das man notfalls darauf auch eine Grillparty abhalten kann. Dann auf die Statik der Abdeckung und deren Tragfähigkeit achten.

Wohin mit dem Pool-Wasser

Das Wasser des Pools muss auch hin und wieder ausgetauscht werden. Dabei gilt: Das Wasser keinesfalls im Garten versickern lassen. Aufgrund der im Wasser enthaltenen Chemikalien gehört das Abwasser in der Abwasserleitung entsorgt. Dabei fallen auch entsprechende Abwassergebühren an, die u.U. bereits beim Füllen des Pools berechnet wurden. Wer das Abwasser einfach in der Botanik entsorgt, riskiert Ärger mit den Umweltbehörden und kann evtl. auch wegen Abgabenhinterziehung belangt werden.

Poolwasser erwärmen

Nicht immer hat der Pool die gewünschte Wassertemperatur. Dann muß nachgeholfen werden. Oft wird dazu eine Wärmepumpe verwendet. Beachten sollte man dabei, dass dies ein kostspieliges Unterfangen sein kann, gerade bei den derzeit stark steigenden energiepreisen.. Und, wie bereits angesprochen, sollte man auch die Geräuschentwicklung im Auge behalten. Eine Alternative könnte hierbei eine solare Erwärmung sein, oder, sofern eine PV-Anlage vorhanden ist, evtl. überschüssigen Strom dafür verwenden.

Versicherungen

Durch einen Pool können auch Personen- und Sachschäden entstehen. Insofern sollte auch daran gedacht werden, diese Risiken durch eine Versicherung abzudecken. Prüfen Sie deshalb den Umfang Ihrer Privathaftpflicht, Hausratversicherung und Gebäudeversicherung.

Bildnachweis: Fa. Gartenphantasie , Achern

Nicht selten führt dies im Laufe der Zeit zu Verdruss.

Gartenhaus / Geräteschuppen:

Wird das gewünschte Gartenhäuschen auf die Grenze gebaut, ragt unter Umständen der Dachüberstand auf Nachbars Grundstück. Mag dies anfänglich vom Nachbar noch geduldet werden, kann sich dies im Laue der Zeit auch ändern. Insbesondere auch dann, wenn das Nachbargrundstück einen neuen Eigentümer bekommt. Dann ist der Ärger vorprogrammiert.
Denn: Keinerlei Bestandteile dürfen in das Nachbargrundstück ragen. Und aus einer (anfänglichen) Duldung des Nachbarn kann i.d.R.  kein Gewohnheitsrecht abgeleitet werden.

Größe von Gartenhäusern beachten:

Abgesehen davon: Überschreitet das Gartenhaus bestimmte Größen, ist eine Baugenehmigung erforderlich und/oder eine Grenzbebauung unzulässig sein. Welche Beschränkungen dafür gelten, ist in der jeweiligen Landesbauordnung (LBO) festgelegt, oder im jeweiligen Bebauungsplan.
Ein üppigeres Gartenhaus kann diese Grenze auch schnell mal überschreiten.

Hecken / Grundstückseinfriedungen

Zäune und Hecken dürfen grundsätzlich zwar an der Grundstücksgrenze stehen, aber nicht in Nachbars Garten oder gar direkt auf der Grenze.
Einzige Ausnahme: Einfriedungen die mit dem Nachbar gemeinsam errichtet werden. Dann sind auch beide für die Pflege verantwortlich. Hoffentlich hält die Nachbarschafts-Freundschaft auch so lange wie die Einfriedung.
Von einer Bepflanzung direkt an der Grenze sollte man absehen. Ein Wuchern in Nachbars Grundstück ist zum einen unzulässig, zum andern oft schwer zu vermeiden. Wie soll die Hecke den auf des Nachbars Seite geschnitten werden?

Gerade bei Bäumen führt dies auch oft zu Nachbarschaftsstreitigkeiten.
Abgesehen davon gibt es, wie in Deutschland üblich, auch für die zulässige Höhe von Hecken eine Vorschrift. Diese finden sich ebenfalls in der LBO, manches mal auch im für das Grundstück geltenden Bebauungsplan.
Haben Sie z.B. einen von der Baumschutzverordnung geschützten Baum gepflanzt, kann der ungenehmigte Beschnitt eine Ordnungswidrigkeit darstellen.

Beliebige Pflanzenauswahl nicht immer möglich

Man hat in einem Schaugarten oder anderweitig einen schönen Baum oder Hecke gesehen und möchte die auf dem eigenen Grundstück auch pflanzen?
Achtung: Erst den Bebauungsplanes Ihres Grundstückes prüfen!
Nicht wenige Bebauungspläne schreiben dezidiert vor, was gepflanzt werden darf, manchesmal auch, was nicht.
Also, bei aller Freude: Erst prüfen, dann kaufen und pflanzen.

Das bauliche Überschreiten der Grundstücksgrenze führt oft zu Auseinandersetzung.

Gerade bei Grenzbebauung kann die (nachträglich) angebrachte Dämmung in das Nachbargrundstück ragen.

Bei Neubauten ist dies grundsätzlich nicht zulässig.

Beim nachträglichen Dämmen von Bestandsimmobilien hat der Bundesgerichtshof (BGH) jedoch kein Problem mit einer Grenzüberschreitung.