Beiträge aus dem Bereich: Allgemein

Abgabefrist Feststellungserklärung für die neue Grundsteuer beginnt heute.

Abgabefrist Feststellungserklärung für die neue Grundsteuer beginnt heute.

Ab heute, 1.7.2022 können die ca. 26 Millionen Immobilienbesitzer*Innen Ihre Feststellungserklärung zur Berechnung der reformierten Grundsteuer abgeben.

Die Uhr tickt – Abgabefrist ist der 31.10.2022

Viel Zeit bleib allerdings nicht. Abgabeschluß ist der 31. Oktober 2022, also in 4 Monaten.

Wenn betrifft es:

Betroffen davon sind Eigentümer*Innen von Grundstücken (Grundsteuer b) sowie land- und forstwirtschaftlicher Betriebe (Grundsteuer A).

Abgabemodalitäten:

Die Feststellungserklärung, welche einer Steuererklärung entspricht kann nur digital abgegeben werden. Eine Möglichkeit ist das Portal MeinElster, oder über Ihren Steuerberater. Nur in besonderen Fällen kann die Erklärung auch schriftlich beim Finanzamt eingereicht werden.

Unterschiede in den Bundesländern:

Die Grundsteuer ist eine Landessteuer. Somit sind auch die Erfassungsbögen von Bundesland zu Bundesland verschieden.

Weshalb neue Grundsteuer?

Die bisherige Grundsteuerberechnung basierte auf den Einheitswerten der Gr4undstücke. Gerde in Ballungszentren war der tatsächliche Wert eines Grundstückes aber oft ein vielfaches davon.

2018 entschied das Bundesverfassungsgericht, dass diese Art der Besteuerung nicht mehr zeitgemäß ist und auch eine Ungleichbehandlung darstellt.

In der Folge war der Gesetzgeber gezwungen, ein neues Berechnungsverfahren, das den wirklichen Wert des Grundstückes mehr berücksichtigt, zu erarbeiten und zu beschließen.

Allerdings mit der Rahmenbedingung, dass das Gesamtsteueraufkommen nicht höher sein darf, wie nach dem alten Verfahren.

Kann ich die Erklärung selbst machen?

Grundsätzlich ja. Bei vielen Grundstücken dürfte es aber durchaus Sinn machen, sich fachliche Unterstützung zu holen, wie z.B. bei einem Steuerberater. Bei vielen Grundstücken dürfte es einen „gewissen Spielraum“ geben, was zu mehr oder weniger Steuern führen könnte, wie Steuerberater Tobias Meschede in einem Interview der Bauherren-Sprechstunde erklärte.

Falsche Angaben können zur Steuerhinterziehung werden:

Insbesondere ist auf die Richtigkeit und Vollständigkeit zu achten, denn wer falsche oder zu niedrige Angaben macht, kann der Steuerhinterziehung beschuldigt werden. Wer zu hohe Angaben macht, zahlt zuviel Steuern

 

Das vollständige Interview von Wilfried Wacker mit Tobias Meschede finden sie hier:

https://ich-moechte-ein-haus.de/BHS123

#ichmoechteeinhaus #Grundsteuer #BauherrenInnen_Spreschstunde

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Keller vor Gericht - Ist Modergeruch ein Mangel?

Gerade in älteren Häusern werden Keller in der Regel als Lagerraum oder Abstellflächen benutzt. Der ein oder andere richtete sich auch einen Hobbyraum, Partieraum oder Fitnessraum ein. Also, so sollte man meinen, kein großer Anlass für Streitereien.

Das dem mitunter nicht so ist, zeigen verschiedene Gerichtsurteile, denen ja immer ein konkreter Fall zugrunde lag.

Stellvertretend möchte ich an dieser Stelle auf den ein oder anderen Fall aufmerksam machen, dessen Ursachen ich auch in manchen Objekten antreffe, oder aus meiner Tätigkeit kenne.

Ist Modergeruch ein Mangel?

In vielen Keller, insbesondere in älteren Gebäuden, empfängt einem ein Moderregruch im Keller. Dabei kann dieer modrige, muffige Geruch auch eine Belästigung der Bewohner darstellen.

Diese Frage beschäftigte auch der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen V ZR 4/19).

Das Urteil fiel in dem konkreten Fall differenziert aus. So ist nicht jeder Modergeruch automatisch ein Mangel.
Wichtig ist der Sanierungszustand des Gebäudes zum Zeitpunkt des Verkaufes. Insbesondere war das fragliche Gebäude zu einem Zwitpunkt errichtet worden, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren. Außerdem hatte der Verkäufer keine besonderen Versprechungen hinsichtlich Sanierungen gemacht, so dass man nicht von einem Mangel ausgehen müsse. Zur endgültigen Klärung hat der BGH die Klage an das Berufungsgericht zurückverweisen. Dies müsse nun klären, ob im konkreten Fall unter diesen Voraussetzungen ein Sachmangel vorliegt.

Als Käufer sollte man auf modrige, muffige oder andere auf bauliche "Mängel" hinweisende Gerüchte achten und diese ggf. nachfragen. Ist das Haus von Mietern bewohnt, hilft oft auch ein Befragen derselben. Sinnvoll ist es natürlich, wenn man vor dem Kauf einen Baugutachter hinzuzieht. Auch wenn der Keller vorher gut gelüftet wurde, sollten diesem derartige "Besonderheiten" auffallen. 

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Keller vor Gericht -Überschwemmung bzw. eingedrungenes Wasser

Gerade in älteren Häusern werden Keller in der Regel als Lagerraum oder Abstellflächen benutzt. Der ein oder andere richtete sich auch einen Hobbyraum, Partieraum oder Fitnessraum ein. Also, so sollte man meinen, kein großer Anlass für Streitereien.

Das dem mitunter nicht so ist, zeigen verschiedene Gerichtsurteile, denen ja immer ein konkreter Fall zugrunde lag.

Stellvertretend möchte ich an dieser Stelle auf den ein oder anderen Fall aufmerksam machen, dessen Ursachen ich auch in manchen Objekten antreffe, oder aus meiner Tätigkeit kenne.

Überschwemmung bzw. eingedrungenes Wasser:

Ist ein Keller, der aufgrund über die Kellerabfahrt eingedrungenem Regenwasser vollgelaufen ist, überschwemmt worden?

Diese Frage hatte das Oberlandesgericht Oldenburg (Aktenzeichen 5 U 160/11) zu klären. Immerhin ging es dabei darum, ob die abgeschlossene Versicherung für den Schaden aufkommen muss.

Im konkreten Fall urteilte das Gericht, dass keine Überschwemmung vorliegt.
Nach dem Gericht bezeichnet eine Überschwemmung die Überflutung des Grund und Bodens, auf dem ein Gebäude liegt, aber nicht das Eindringen des Wassers über die Garagenabfahrt.

Auch wenn dieser Fall in der Vergangenheit nocht so oft aufgetreten sein dürfte, dürfte sich das in Zukunft wohl ändern. Alle Wetterexperten erwarten zukünftig mehr extreme Wetterlagen mit Starkregen, welcher, wie man bereits an etlichen Beispielen sieht, von der örtlichen Kanalisation nicht mehr bewältigt werden kann. Abhilfe schaffen hier nur bauliche Maßnahmen bzw. kurzfristig derartige Schadenszenarien zu versichern.

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Keller vor Gericht - Kellerräumung durch Vermieter

Gerade in älteren Häusern werden Keller in der Regel als Lagerraum oder Abstellflächen benutzt. Der ein oder andere richtete sich auch einen Hobbyraum, Partieraum oder Fitnessraum ein. Also, so sollte man meinen, kein großer Anlass für Streitereien.

Das dem mitunter nicht so ist, zeigen verschiedene Gerichtsurteile, denen ja immer ein konkreter Fall zugrunde lag.

Stellvertretend möchte ich an dieser Stelle auf den ein oder anderen Fall aufmerksam machen, dessen Ursachen ich auch in manchen Objekten antreffe, oder aus meiner Tätigkeit kenne.

Kellerräumung durch vermeiter bei unverschlossenem Keller:

Ein Mieter hatte seinen Kellerraum nicht verschlossen und nutzten den aus Sicht des Vermeiters augenscheinlich seit längerem nicht mehr.
In der Folge leis der Vermeiter den Kellerraum räumen.

Im Keller befanden sich verschiedenen Gegenstände, und wie sich herausstellte, auch eine Schildkröte, welche sich gerade im Winterschlaf befand.

Das Amtsgericht Hannover (Aktenzeichen 502 C 7971/13) war da jedoch anderer Meinung und verurteilte den Vermieter Schadenersatz zu leisten. Das vom Vermieter vorgebrachte Argument, der Kellerraum sei unverschlossen gewesen, was auf ein Aufgeben des Kellerraumes hindeute, ließ das Gericht nicht gelten

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Keller vor Gericht - Bauqualität und Mindeststandard

Gerade in älteren Häusern werden Keller in der Regel als Lagerraum oder Abstellflächen benutzt. Der ein oder andere richtete sich auch einen Hobbyraum, Partieraum oder Fitnessraum ein. Also, so sollte man meinen, kein großer Anlass für Streitereien.

Das dem mitunter nicht so ist, zeigen verschiedene Gerichtsurteile, denen ja immer ein konkreter Fall zugrunde lag.

Stellvertretend möchte ich an dieser Stelle auf den ein oder anderen Fall aufmerksam machen, dessen Ursachen ich auch in manchen Objekten antreffe, oder aus meiner Tätigkeit kenne.

Bauqualität und Mindeststandard:

Immer wieder trifft man Keller an, die feucht sind, von den Wänden rieselt Bausubstanz, und/oder ist bereits Schimmel bzw. Salpeter-Ausblühungen zu sehen. Dabei setzt sich in der Folge oft Schimmel an abgestellten Gegenständen an.
In einem diesbezüglichen Verfahren urteilte das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 63 S 628/12), dass der Keller erhebliche Beeinträchtigungen aufweist und somit nicht dem zu erwartenden Mindeststandard genügt. In der Folge genehmigte Das Gericht eine Mietminderung.

Abgesehen von dem Urteil: Soll das ein Haus mit einem derartigen Keller verkauft werden, führt dies in der Regel zu einem kräftigen Abschlag beim Verkaufspreis. Die notwendigen Maßnahmen, die zur Vermeidung derartiger Schäden führen, sind meist erheblich kostengünstiger.
Je früher der/die Besitzer*In bei derartigen Baumängeln reagiert, umso kleiner sind die Folgeschäden und somit auch die entsprechenden Aufwendungen für die Problembehebung. Ansprechpartner*Innen hierfür können entsprechende Bausachverständige oder auch Energieberater mit entsprechendem Bauwissen sein.

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BGH stärkt Verbraucher­rechte bei Immobilien­darlehen

BGH stärkt Verbraucher­rechte bei Immobilien­darlehen

Kündigen Darlehensnehmer eines Immobilienkredites diesen vorzeitig, so werden oft hohe Vorfälligkeitsentschädigungen seitens der kreditgebenden Bank bzw. des Kreditgebers in Rechnung gestellt. Nicht selten mehrere 10.000 EUR.

In einem entsprechenden Verfahren hat das Oberlandesgericht Frankfurt nun zugusnten des Kunden entschieden, der gegen diese Vorfälligkeitsforderung geklagt hatte (Az.: 17 U 810/19 vom 1.7.2020). Dem Urteil hat sich auch der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe angeschlossen. 

 

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Bei Beschädigung von Baumaterial eines Bauunternehmers auf einer Baustelle durch Mitarbeiter eines anderen Bauunternehmers besteht kein vertraglicher Schadens­ersatz­anspruch

Wird auf einer Baustelle Baumaterialen eines Bauunternehmens durch Mitarbeiter eines anderen Bauunternehmens beschädigt, so greift der vertragliche Schadenersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB nicht. Begründung: Zwischen den Bauunternehmen besteht keine Vertragsbeziehung.
Das geschädigte Bauunternehmen ist auch nicht in den Schutzbereich des Vertrags zwischen dem anderen Bauunternehmen und dem Auftraggeber einbezogen. So ein Urteil des Kammergerichtes Berlin vom 8.1.2021 (21U 1064/20).

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Braucht ein Schwimm­becken eine Bau­genehmigung?

Braucht ein Schwimm­becken eine Bau­genehmigung?

Jetzt kommt wieder die Zeit, in der der eigene Swimmingpool wieder in Betrieb genommen, oder darüber nachgedacht wird, sich ein eigenes Schwimmbecken anzuschaffen bzw. zu bauen.

Nicht immer ist dies aber einfach so machbar. Der ein oder andere SwimmingPool benötigt eine Baugenehmigung.

Aber wann brauche ich eine Baugenehmigung?

Diesen und weiteren Fragen wollen wir in diesem Beitrag nachgehen.

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Pelletmarkt (Pellets und Geräte) in Deutschland zieht spürbar an

Pelletmarkt (Pellets und Geräte) in Deutschland zieht spürbar an

2020 stellt auf dem Pelletsmarkt eine Trendwende dar. Zum einen stieg die Produktion von Pellets auf über 3 Mio. Tonnen (t). Hintergrund dieser Entwicklung ist der starte Anstieg von installierten Pelletsheizungen. So stieg der Absatz von Pelletsheizungen um über 78% gegenüber 2019. Konkret wurden 2020 61850 neue Anlagen installiert. Insgesamt sind somit derzeit rund 546.000 Pelletfeuerungen in Betrieb.

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Sommerlicher Hitzeschutz durch Phasenverschiebung

Sommerlicher Hitzeschutz durch Phasenverschiebung Oberflächentemperatur (außen = rot, innen = bau) an einem Sommertags. Die Pfeile markieren den jeweiligen Zeitpunkt der höchsten Temperatur. Der Abstand in Stunden ist die Phasenverscheibung.

Will man seine Wohnung im Sommer ohne Klimaanlage auf möglichst behaglichen Temperaturen halten, gibt es nur einen Weg: die Kälte der Nacht auszunutzen. Um dies zu realisieren, soll die Hitze des Tages  von wärmespeichernden Materialien „aufgefangen“ werden. Dies führt dazu, dass die Wärme bzw. "Temperaturwelle", die von der Außenwand zur Innenwand läuft, verzögert und abgeschwächt wird. So kann die gespeicherte Wärme Nachts wieder an die dann kühlere Außenluft abgegeben werden, noch bevor Sie an der Innenwand ankommt.

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Urban Mining - Wiederverwertung von Baustoffen beim Hausbau

Baustoffen ein zweites Leben geben - Bauen mit Schutt

Die Bauwirtschaft ist boomt und ist der Motor des Europäischen Wirtschaftswachstums und einer der größten Arbeitgeber. Wo Licht ist, it auch Schatten - so ist der ökologische Fußabdruck riesig - insbesondere im nach wie vor stark Betonlastigen Geschoßwohnungsbau, aber auch im privaten Einfamilienhäuslein.

In dem Beitrag zeigt die Autorin verschiedene Protagonisten und Ansätze, wie man aus bereits einmal schon genutzten Baumaterialien wieder neues entstehen lassen kann.

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Die eigene Wasserstoff-Tankstelle - Eine neuartige Entwicklung macht dies möglich.

Die eigene Wasserstoff-Tankstelle - Eine neuartige Entwicklung macht dies möglich.

Wasserstoff als Alternative zum batteriegetriebenen Auto gewinnt immer mehr Aufmerksamkeit in der Diskussion.

Aber woher ist der Wasserstoff zu bekommen?

Noch immer sind Tankstellen für Wasserstoff dünn gesät. Mit der neuartigen Entwicklung der Firma GRZ Technologies kann sich dies aber bald ändern.

Andreas Züttel, Direktor des Materiallabors für erneuerbare Energie an der EPFL in Lausanne hat in dem von ihm mitgegründeten SpinOff GRZ Technologies eine vereinfachte Speicher- und Betankungslösung entwickelt. Diese Lösung vereinfacht gleich mehrere Problematiken bisheriger Wasserstoff-Fahrzeuge:

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Bebauungspläne gegen Schottergärten

Bebauungspläne gegen Schottergärten Bild von Bernd Müller (pixabay)

Schottergärten sind für immer mehr Hausbesitzer schick und vor allem einfach zu pflegen.
Für Fans des Landschafts- und Naturschutzes aber zunehmend ein Dorn im Auge.

Auch wenn diese bei uns einfach "Schottergarten" genannte Gartengestaltung an einen Zen-Garten mit Minimalismus in Perfektion erinnert, sind Sie zunehmend auch den Kommunalverwaltungen ein Dorn im Auge.
Eigentlich sind diese Gärten im Südwesten ja verboten, trotzdem sieht man sie gerade in Neubaugebieten immer öfter.

Als eine der ersten Kommunen schreibt nun die Stadt Achern im Ortenaukreis (Baden-Württemberg) ein Verbot in die Bebauungspläne.

Bereits Ende Juli 2020 hat der Baden-Württembergische Landtag in seiner Novelle des Landesnaturschutzgesetzes das Verbot von Schottergärten noch einmal verschärft: In Paragraf 9 der Landesbauordnung (LBO) steht schon seit Jahren: "Die nicht überbauten Flächen der bebauten Grundstücke müssen Grünflächen sein". Allerdings erlaubt der Gesetzgeber geringe Mengen an Kies bzw. Schotter weiterhin, z.B. als "eng umgrenztes gestalterisches Merkmal". Ein wichtiges Merkmal zur Beurteilung ist, wie diese Flächen im Kontext mit den Restflächen des Grundstückes stehen.

"Ich kann vom Bauherren keinen Gestaltungsplan für den Garten verlangen", so Michael Gegg-Seidler, Leiter des Fachgebiets Baurecht in der Acherner Stadtverwaltung, aber der Paragraph 9 der LBO  bzw. die Vorgaben eines entsprechenden Bebauungsplanes sind trotzdem zu beachten.

Der Naturschutzbund (NaBu) bewertet die Schottergärten überwiegend negativ. "Mit den Schottergärten wird ein enormes Potential verschleudert", so der Biologe Martin Klatt. Allen voran sieht er das Problem der mangelnden Artenvielfalt. Dazu kommt aber auch noch, dass sich diese Gärten viel schneller und stärker aufheizen - quasi eine Heizung vor dem Haus zusätzlich. Gerade im Sommer wohl eher kontraproduktiv zur gewünschten Kühle.
Und pflegeleicht sind diese Form der Gärten auch meistens nicht, es sei denn, man setzt die Giftspritze mit entsprechenden Mengen ein. Denn Gräßer und Kräuter finden schnell den Weg selbst durch unwegsamsten Schotterbelag. Wer kennt sie nicht, die Pflanzen, die sich erfolgreich selbst durch einen asphaltierten Belag kämpfen.

Broschüre

Allerdings bevorzugen sowohl Behörden als auch Umweltschützer Aufklärung statt Verbote. So hat z.B.  Der LandesNaturschutzVerband (LNV) Baden Württemberg die Broschüre "Versteinerte Gärten: Wie Schottergärten Pflanzen, Tieren und dem Kleinklima schaden" herausgegeben, welcher in der ersten Auflage schnell vergriffen war.
Erfreulich ist auch, das immer mehr Bauherren zu diesem Thema sensibilisiert werden können.

Außerdem können oftmals mit wenig Aufwand ein naturfreundlicher Garten geschaffen werden. So können z.B. in die Steine ein Gemisch aus gütegesichertem Kompost und Sand eingearbeitet werden. Werden dann Kartäusernelke, Mauerpfeffer und Hornklee eingesät und mit Stauden wie dem Natternkopf kombiniert, ergibt dies eine „pflegearme Fläche“, die auch Umwelt-Belangen gerecht werde. Dies schafft für das Auge ein tolles Bild und im Sommer für die Hauswand mehr Kühle.

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Mehr Naturstoffe beim Bauen - Neue Studie belegt Sicherheit, Kalkulierbarkeit und Nachhaltigkeit

Mehr Naturstoffe beim Bauen - Neue Studie belegt Sicherheit, Kalkulierbarkeit und Nachhaltigkeit © Fraunhofer WKI | Manuela Lingnau

NaWaRo-Dämmstoffe bisher in Vorschriften und Normen nicht berücksichtigt

Leider war bisher der Einsatz von NawaRo-Dämmstoffen in baurechtlichen Vorschriften und Normen nicht berücksichtigt. Dadurch wurden umfangreiche und aufwändige Bauteilprüfungen notwendig, was den Einsatz zum Einen erheblich verteuerte und zum Anderen aufwändiger machte.

Dies soll sich mit dieser Studie nun ändern und NaWaRo-Dämmstoffe Einzug in die allgemeine Normierung finden.

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Nützliches Tool für den (Gelegenheits-) Heimwerker: Kopierschablone

Heute ein Tipp für alle "Heimwerker":

Ist es Ihnen auch schon so ergangen, dass Sie ein Bauteil an die Kontur eines anderen anpassen wollten?
Meterstab ausgepakt, längs gemessen, quer gemessen, aufgeschrieben, übertragen und dann passt es doch nicht so richtig?
Frei nach dem Spruch: "zweimal gekürzt und immer noch zu kurz"

Ein nützliches Hilfsmittel möchte ich Ihnen an dieser Stelle kurz vorstellen:

Die flexible Kopierschablone

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Remeha erhält die erste Wasserstoffzertifizierung

Remeha erhält die erste Wasserstoffzertifizierung

Wasserstoff kommt bei der Diskussion um Wärmeerzeugung in Wohngebäuden immer öfter ins Gespräch.
Auch das Stichwort "Power to Gas" fällt dabei immer wieder.

Remeha, ein Hersteller von Gasheizungen hat hierzu ein Heizgerät etnwickelt, welches bis zu 20% Wasserstoffanteil im Gas zulässt, und ohne das dabei Änderungen an den Geräten erforderlich sind.

Auf dem Weg zu 100% Wasserstoff, der sicherlich noch einige Zeit benötigen wird, sind dies erste Schritte, die CO2-Emissionen deutlich zu senken. Insbesondere auch in Verbindung mit nachhaltig erzeugtem Wasserstoff, der mit entsprechenden Verfahren dem Erdags beigemischt werden kann.


 

 

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Höhere Luftqualität sorgt zunehmend für grünere Dächer und Fassaden.

Höhere Luftqualität sorgt zunehmend für grünere Dächer und Fassaden. Foto © Werner Eicke-Hennig - Energieinstitut Hessen

Alles Grün - mitten im Winter.

Immer mehr Bäume und Sträucher haben grüne Stämme und Äste, Algenbewuchs sei Dank.

Dieses fortschreitende Entwicklung kann man seit der Jahrtausendwende auch im Siedlungsraum zunehmend beobachten.

Sobald die Kohlekraftwerke abgeschaltet sind, wird es zu einem weiteren Schub beim Algenwachstum kommen. Die Verbrennung von Kohle ist ein wesentlicher Verursacher des Schwefeldioxyds. Mit dem Abschalten wird die Luft damit noch sauberer, was das Algenwachstum weiter fördert.

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Verbot von Ölheizungen und Neue Förderung für den Austausch von Ölheizungen

Verbot von Ölheizungen und Neue Förderung für den Austausch von Ölheizungen

Neue Förderung für den Austausch von Ölheizungen

Die Bundesregierung plant das vollständige Verbot von Ölheizungen.

Der Bundesrat möchte das von der Bundesregierung beabsichtigte Betriebsverbot für Ölheizungen sogar noch ausweiten. So solle es auch für Heizkessel gelten, die mit festen fossilen Brennstoffen beschickt werden, da deren Verbrennung sehr treibhausgasintensiv sei - dies geht aus einer Stellungnahme hervor, die der Bundesrat am 20. Dezember 2019 in seiner 984. Sitzung zu dem geplanten Gebäudeenergiegesetz (GEG) beschlossen hat. 

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Autobatterien können konventionelle Kraftwerke ersetzen

Autobatterien können konventionelle Kraftwerke ersetzen

Der Übertragungsnetzbetreiber Tennet und die Firma Mercedes-Benz Energy, eine Tochtergesellschaft des Autobauers Daimler, forschen gemeinam an Lösungen, um das Stromnetz, insbesondere das Übertragungsnetz zu stabilisieren.
Ein Ergebnis diser Vorschungsarbeiten ist, dass Autobatterien ein Großkraftwerk ersetzen können.

Im Testcenter in Kamenz wurde mit 2nd-Life und Ersatzteilbatterien ein Stromspeicher mit einer Leistung von 1 Megawatt und einer Kapazität von 750 kWh (Kiliwattstunden) aufgebaut und dessen Verhalten bei schwankender Belastung untersucht.
Die Techniker haben dabei festgestellt, dass die Autobatterien in der Lage sind, in weniger als 100 Millisekunden auf Änderungen der Netzfrequenz und somit der Belastung des Netzes zu reagieren.
 

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