Hausbau-Blog

Wer ein Haus bzw. Immobilie baut, schließt dazu in der Regel einen Bauvertrag, insbesondere bei schlüsselfertigem bauen.

Dabei werden oft sogenannte Teil­abnahmen vereinbart. Das bedeutet, dass  Bauherren*Innen einzelne Bau­abschnitte begutachten und förmlich abnehmen. Davon ist allerdings sin der Regel abzuraten.

Keine Teilabnahmen vereinbaren
Bei Teilanbnahmen wird das Risiko von nachträglichen Beschädigungen der bereits abgenommen Bauabschnitten auf den Bauherren*In verschoben, sofern der Verursacher nicht festgestellt werden kann. Daraus ist schnell ersichtlich, weshalb eine Teilabnahme nicht immer sinnvoll für den/die Bauherren sind.

Stehen solche Teilabnahme im "Kleingedruckten", können diese unwirksam sein. Dies sollte allerdings im Vorfeld geprüft werden, nicht erst, wenn "Das Kind in den Brunnen gefallen ist".

Architekten und Ingenieure können für vor 2021 abgeschlossene Verträge, Nachforderungen verlangen, sofern das vereinbarte Pauschalhonorar unter den bis dahin geltenden Mindestsätzen der HOAI lag. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 02.06.2022, Az. VII ZR 174/19).

Viele bis dahin ruhend gestellte Verfahren dürften nun zu einem Ende kommen. Außerdem dürfte dieses Urteil wohl einige neue Verfahren in Gang setzen.

Zu Grunde liegender Fall:

Der Inhaber eines Ingenieurbüros aus Nordrhein-Westfalen (NRW) klagte auf über 100.000 EUR Nachforderung für seine erbrachten Leistungen.
Basis dieser Forderung war für Ihn die bis dahin geltende HOAI. Und das, obwohl, ursprünglich ein pauschales Honorar von rund 55.000 EUR vereinbart war.
Das Oberlandesgericht Hamm folgte der Begründung des Klägers und fand die Nachforderung als gerechtfertigt. Begründet wurde dies damit, dass der vereinbarte Pauschalpreis gegen den Mindestpreischarakter der HOAI verstößt, das ja als zwingendes Preisrecht galt.
Die Beklagte erhob daraufhin Einspruch beim Bundesgerichtshof (BGH). Der BGH wies die Revision jedoch zurück.

EU-Vorgaben sind Anweisungen an einen Staat

Grundlage dieser Zurückweisung war ein Urteil des EuGH vom 18. Januar 2022. Dieser urteilte: Deutsche Gerichte können die Honorarordnung bei Streitigkeiten zwischen Privatleuten weiter anwenden. EU-Vorgaben hätten keine unmittelbaren Wirkung auf Privatpersonen, sondern seien Anweisungen an einen Staat.

HOAI-Regelung:

Das EuGH hat 2019 die bis dahin geltende HOAI Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) als rechtswidrig an.
In der HOAI hatte festgeschrieben, welches Honorar für eine Immobilienplanung verlangt werden darf.

Neue HOAI seit 2021
Als Folge wurde 2021 eine neue HOAI herausgebracht. Im Gegensatz zu den früheren verbindlichen Mindest- bzw. Höchsthonoraren enthält die neue HOAI nunmehr Empfehlungen.

Auswirkungen auf Häuslebauer

Welche Auswirkungen dies auf den privaten Häuslebauer haben wird, bleibt abzuwarten. Insbesondere unter dem Gesichtspunkt, dass ein privater Bauherr wohl als Laie im geltenden Honorarrecht nicht unbedingt deren Unterschreitung erkennen konnte.
Laut Verband Privater Bauherren steht privaten Bauherren, die zu einer Nachzahlung verurteilt werden, ein Schadenersatzanspruch gegen den Bund als HOAI - Verordnungsgeber zu. Ob eine entsprechende Klage Aussicht auf Erfolg hat, müsse sich aber erst noch zeigen. Davon abgesehen könne manche Schadenersatzansprüche bereits verjährt sein.

Ob das Urteil also zu einer Klagewelle führt bleibt abzuwarten.

Was tun?

Lesen Sie hier, weshalb der Preis trotz Preisgarantie steigen kann.

Eine Augenweide sind sie nicht gerade, die meist außen am Gebäude angebrachten Schornsteine. Nicht nur am Gebäude, sondern auch der darüber hinausragende Teil. Und genau dieser wird in vielen Fällen zukünftig noch höher ausfallen.

In einem entsprechenden Verfahren hat das Oberlandesgericht Frankfurt nun zugusnten des Kunden entschieden, der gegen diese Vorfälligkeitsforderung geklagt hatte (Az.: 17 U 810/19 vom 1.7.2020). Dem Urteil hat sich auch der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe angeschlossen. 

Nicht immer ist dies aber einfach so machbar. Der ein oder andere SwimmingPool benötigt eine Baugenehmigung.

Aber wann brauche ich eine Baugenehmigung?

Diesen und weiteren Fragen wollen wir in diesem Beitrag nachgehen.

Deutschland ist eingeteilt in Erdbebenzonen 0 bis 3

Die Bauwirtschaft ist boomt und ist der Motor des Europäischen Wirtschaftswachstums und einer der größten Arbeitgeber. Wo Licht ist, it auch Schatten - so ist der ökologische Fußabdruck riesig - insbesondere im nach wie vor stark Betonlastigen Geschoßwohnungsbau, aber auch im privaten Einfamilienhäuslein.

In dem Beitrag zeigt die Autorin verschiedene Protagonisten und Ansätze, wie man aus bereits einmal schon genutzten Baumaterialien wieder neues entstehen lassen kann.

Auch wenn diese bei uns einfach "Schottergarten" genannte Gartengestaltung an einen Zen-Garten mit Minimalismus in Perfektion erinnert, sind Sie zunehmend auch den Kommunalverwaltungen ein Dorn im Auge.
Eigentlich sind diese Gärten im Südwesten ja verboten, trotzdem sieht man sie gerade in Neubaugebieten immer öfter.

Als eine der ersten Kommunen schreibt nun die Stadt Achern im Ortenaukreis (Baden-Württemberg) ein Verbot in die Bebauungspläne.

Bereits Ende Juli 2020 hat der Baden-Württembergische Landtag in seiner Novelle des Landesnaturschutzgesetzes das Verbot von Schottergärten noch einmal verschärft: In Paragraf 9 der Landesbauordnung (LBO) steht schon seit Jahren: "Die nicht überbauten Flächen der bebauten Grundstücke müssen Grünflächen sein". Allerdings erlaubt der Gesetzgeber geringe Mengen an Kies bzw. Schotter weiterhin, z.B. als "eng umgrenztes gestalterisches Merkmal". Ein wichtiges Merkmal zur Beurteilung ist, wie diese Flächen im Kontext mit den Restflächen des Grundstückes stehen.

"Ich kann vom Bauherren keinen Gestaltungsplan für den Garten verlangen", so Michael Gegg-Seidler, Leiter des Fachgebiets Baurecht in der Acherner Stadtverwaltung, aber der Paragraph 9 der LBO  bzw. die Vorgaben eines entsprechenden Bebauungsplanes sind trotzdem zu beachten.

Leider war bisher der Einsatz von NawaRo-Dämmstoffen in baurechtlichen Vorschriften und Normen nicht berücksichtigt. Dadurch wurden umfangreiche und aufwändige Bauteilprüfungen notwendig, was den Einsatz zum Einen erheblich verteuerte und zum Anderen aufwändiger machte.

Dies soll sich mit dieser Studie nun ändern und NaWaRo-Dämmstoffe Einzug in die allgemeine Normierung finden.

Leider verträgt sich das aber immer weniger mit den steigenden Anforderungen an Umwelt- und Klimaschutz.
Um den Klimazielen näher zu kommen, zieht der Gesetzgeber hier die Schrauben an und erhöht nach und nach die Anforderungen an das Abgasverhalten von Kaminöfen und Kachelöfen.  Da bleibt meist nur: stillegen oder nachrüsten.

Betroffen derzeit alle Öfen vor Baujahr 1994

Gesetzliche Grundlage ist die Novelle der 1. Bundesimmissionsschutzverordnung (1. BImSchV). Überschreitet ein Kamin- oder Kachelofen die Grenzwerte (0,15 Gramm Feinstaub sowie 4 Gramm Kohlenmonoxid pro Kubikmeter), verweigert der Schornsteinfeger die Betriebserlaubnis. Betroffen sind bis Ende 2020 bereits Öfen bis zum Baujahr 1994. Ende 2024 stehen dann alle Öfen auf dem Prüfstand, die spätestens am 21. März 2010 gefertigt wurden.

Ist der Ofen nicht nachrüstbar, bleibt alleine der Komplettaustausch oder eben die Stilllegung. Die Variante der externen oder nachgelagerten Abgasbehandlung ist bei diesen Öfen in aller Regel nicht wirtschaftlich machbar.

Wer ein Markenprodukt hat ist im Vorteil

Viele Markenhersteller bieten zwischenzeitlich für Ihre Öfen Tauschmodule an, die den neuen Bestimmungen entsprechen. Benutzer der vielen Baumarkt-Billig-Produkte schauen da meist in die Röhre und kommen nicht umhin, ihren alten Ofen komplett zu entsorgen und ggf. gegen ein neues Modell auszutauschen.

Ist es Ihnen auch schon so ergangen, dass Sie ein Bauteil an die Kontur eines anderen anpassen wollten?
Meterstab ausgepakt, längs gemessen, quer gemessen, aufgeschrieben, übertragen und dann passt es doch nicht so richtig?
Frei nach dem Spruch: "zweimal gekürzt und immer noch zu kurz"

Ein nützliches Hilfsmittel möchte ich Ihnen an dieser Stelle kurz vorstellen:

Die flexible Kopierschablone

So können Sie beim Einbau einer Wärmepumpe Förderung beantragen, die Sie entweder als Zuschusses vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) oder in Form eines zinsgünstigen Kredits der KfW-Bank erhalten.

• Was ist die neue Streitschlichtungsregelung
• Welche Varianten gibt es
• Worauf sollten Sie achten
• Was bedeutet es für den privaten Bauherren/Bauherrin

Neue Streitschlichtungsregelung am Bau

Die Bundesregierung plant das vollständige Verbot von Ölheizungen.

Der Bundesrat möchte das von der Bundesregierung beabsichtigte Betriebsverbot für Ölheizungen sogar noch ausweiten. So solle es auch für Heizkessel gelten, die mit festen fossilen Brennstoffen beschickt werden, da deren Verbrennung sehr treibhausgasintensiv sei - dies geht aus einer Stellungnahme hervor, die der Bundesrat am 20. Dezember 2019 in seiner 984. Sitzung zu dem geplanten Gebäudeenergiegesetz (GEG) beschlossen hat. 

Für manche Bauherren scheint die Bauabnahme des fertigen Eigenheims nur noch eine Formsache kurz vor dem Einzug zu sein - doch neben der Vertrags­unterzeichnung ist sie der rechtlich gravierendste Schritt

Die alte Wohnung ist gekündigt, das neue Zuhause lockt. Schließlich hat man lange auf diesen Tag hingefiebert. Nun noch schnell die den Neubau abnehmen und schon kann es mit dem wohnen im neuen Zuhause losgehen.

Ein Gebäude ist ein komplexes Konstrukt mit vielen verschiedenen Beteiligten. Die Praxis zeigt, das dabei nicht immer alles glatt läuft und manche Mängel beim schnellen Durchsehn nicht bemerkt werden.

Zur Errichtung des neuen Zuhauses haben die Bauherren einen Vertrag mit dem oder den Erbauer/n abgeschlossen. Vor dem Einzug gilt es dann, festzustellen, wurde auch das geliefert was bestellt wurde?

Genau dafür ist die Bauabnahme da.

Mit der Bauabnahme bestätigt der Bauherr, dass das Bauwerk mängelfrei und vertrags­gerecht hergestellt wurde. Ist der Bau einmal abgenommen, ist bei späteren Mängelfeststellungen nicht mehr der Unternehmer beweispflichtig, sondern der Bauherr. Die Beweislast kehrt sich ab diesem Datum um.

Auch wenn es technisch gesehen nicht mehr notwendig bzw. kontraproduktiv ist, kann natürlich auch in einem Passivhaus das Fenster noch geöffnet werden.
Jedoch sollte man die Öffnungszeit, zumindest während der Heizperiode, kürzer halten.

Gebäude aus Holz bzw. Holzkonstruktionen sind im Eigenheim schon lange anzutreffen. Neben den guten Wärmedämmeigenschaften eignet sich der nachwachsende Rohstoff Holz auch für "größere" Aufgaben. 

Mit modernen Rechenmethoden kann man nun auch den Nachweis für die erforderliche Sabilität bei Hochhäusern erbringen - Eine grundlegende Voraussetzung für eine Baugenehmigung.

So entsteht z.B. im Pariser Vorort Saint Denis ein Bürogebäude als Vollholz-Konstruktion.

Modernes Bauen Der Bausektor gehört weltweit zu den ressourcenintensivsten Wirtschaftssektoren. Der Sand für die Zementherstellung wird knapp und immer teurer. Dazu kommt der hohe CO2-Ausstoß für Transport und Produktion von Beton. Ein Großteil der hochwertigen Baustoffe landet irgendwann auf der Sondermülldeponie - allein in der EU rund drei Milliarden Tonnen pro Jahr. Wiederverwertet oder recycelt wird kaum.

Lehm, ein traditioneller Baustoff Der österreichische Bauunternehmer Martin Rauch will deshalb auf Beton ganz verzichten. Seit 35 Jahren experimentiert er mit Lehm, einem traditionellen Baustoff, mit dem in vielen ärmeren Ländern der Welt noch heute Häuser errichtet werden. Nicht nur sein eigenes Haus baute er, gemeinsam mit der Boltshauser Architekten AG aus Zürich, nach der sogenannten Stampflehmmethode, sondern auch schon Wohnhäuser für seine Geschwister und Gewerbegebäude für Unternehmen. Jetzt möchte er dabei mithelfen, wenn in Paris ein neues Wohngebiet aus Lehm entsteht.

Recycling, Stichwort für das Bauen in der Zukunft Die Berliner Architekten Tom Kaden und Markus Lager bauen Häuser aus Holz, einem nachwachsenden Rohstoff, der dazu auch noch CO2 bindet. Baurechtlichen Hindernissen zum Trotz errichten sie in Heilbronn gerade Deutschlands erstes zehngeschossiges Holzhochhaus, das dazu auch noch fast vollständig zu recyclen wäre.

In einem ehemaligen Erlebnisschwimmbad denkt der holländische Architekt Floris Schiferli darüber nach, wie man alte Stahlträger, Fenster oder Holzverschalungen wiederverwenden kann. Seiner Meinung nach dürfen Häuser keine Einwegprodukte bleiben. Beweisen will er seine Vision mitten in Rotterdam: Aus den Materialien eines abgerissenen Hauses entsteht dort gerade ein neues Gebäude.

Quelle: ZDF Mediathek

Das novellierte Strahlenschutzgesetz tritt am 31. Dezember 2018 in Kraft.

„Im Neubau ist Radon technisch durchaus beherrschbar und stellt im Regelfall kein Problem dar“, so Marc Ellinger vom Verband privater Bauherren (VPB). „Vorausgesetzt, die Bauteile, die das Gebäude zum Erdreich hin abschließen, werden sorgfältig und mangelfrei ausgeführt.“ Das gelinge vor allem im Schlüsselfertigbau nur bei sorgfältiger Bauweise und erfahrungsgemäß nur, wenn die Bauherren die Baustelle regelmäßig vom Sachverständigen kontrollieren lassen. Empfehlenswert wäre darüber hinaus die durchschnittliche jährliche Radonbelastung durch das Aufstellen von Exposimetern zu messen. Dabei sollte die Messdauer mindestens ein halbes, besser ein ganzes Jahr dauern.

Radon ist ein radioaktives Edelgas, welches beim Zerfall von Uran, das in allen Gesteinen und Böden in unterschiedlich hoher Konzentration enthalten ist, entsteht. Dabei steigt das Gas durch den Boden auf zur Oberfläche. Je nach Beschaffenheit und Durchlässigkeit des Bodens unterschiedlich schnell.
In hohen Konzentrationen ist Radon gesundheitsschädlich und gilt heute in Deutschland als Hauptursache für Lungenkrebserkrankungen bei Nichtrauchern. Grund genug, sich beim Bauen Gedanken über das Gas zu machen.

Ging man früher davon aus, das Radon fast ausschließlich in Bergbauregionen vorkommt, ist heute bekannt, dass die Problematik grundsätzlich ganz Deutschland betrifft.

Wichtig beim Schutz gegen Radon in Gebäuden ist die Durchlässigkeit des jeweiligen Bodens. Lockere, gut wasserdurchlässige Böden, lassen auch Radon leicht passieren. Dichte wasserundurchlässige und feuchte Böden sind weniger durchlässig. Insbesondere wassergefüllte Bodenschichten stellen für Radon eine nahezu undurchdringliche Barriere dar.
Diese Kenntnis sollten Fachplaner bei der Konstruktion des Kellers bzw. Der Bodenplatte nutzen. Ein wasserdichter, sorgfältig erstellter Stahlbetonkeller, oder eine entsprechend sorgfältig hergestellte wasserdichte Stahlbetonbodenplatte, sind technisch ausreichend, um die beim Neubau geforderten Grenzwerte für die Radonbelastung im Gebäude unter 300 Bq/m³ zu halten. Wer einen wasserdichten Stahlbetonkeller baut, bekommt im Regelfall auch einen nahezu radondichten Keller.

Auch die Bewohner können einiges tun, um sich vor Radon zu schützen: „Regelmäßiges Querlüften bei weit geöffneten Fenstern reduziert die Radonbelastung in Wohn-, Arbeits- und Aufenthaltsräumen maßgeblich. Wenn Sie eine Lüftungsanlage betreiben sollten Sie darauf achten, dass im Haus kein Unterdruck entsteht, sonst kann Radon sogar ins Haus gesaugt werden. Befragen Sie dazu auch Das installierende Bauunternehmen den Lieferanten der Lüftungsanlage über dessen Vorkehrungen bzw. Austauschbarkeit der Filter.

Weitere Maßnahmen während des Bauens sind z.B.:

• bauliche Trennung von Keller und Wohnbereich.
• dichtes Ausbetonieren aller Installationsöffnungen in der Kellerdecke und den übrigen Geschossdecken nach Fertigstellung der Installation.

Der VPB hat dazu den Ratgeber „Radon“ erstellt. Den Link dazu finden Sie nachfolgend.