Hausbau-Blog

Die Uhr tickt – Abgabefrist ist der 31.10.2022

Viel Zeit bleib allerdings nicht. Abgabeschluß ist der 31. Oktober 2022, also in 4 Monaten.

Wenn betrifft es:

Betroffen davon sind Eigentümer*Innen von Grundstücken (Grundsteuer b) sowie land- und forstwirtschaftlicher Betriebe (Grundsteuer A).

Abgabemodalitäten:

Die Feststellungserklärung, welche einer Steuererklärung entspricht kann nur digital abgegeben werden. Eine Möglichkeit ist das Portal MeinElster, oder über Ihren Steuerberater. Nur in besonderen Fällen kann die Erklärung auch schriftlich beim Finanzamt eingereicht werden.

Unterschiede in den Bundesländern:

Die Grundsteuer ist eine Landessteuer. Somit sind auch die Erfassungsbögen von Bundesland zu Bundesland verschieden.

Weshalb neue Grundsteuer?

Die bisherige Grundsteuerberechnung basierte auf den Einheitswerten der Gr4undstücke. Gerde in Ballungszentren war der tatsächliche Wert eines Grundstückes aber oft ein vielfaches davon.

2018 entschied das Bundesverfassungsgericht, dass diese Art der Besteuerung nicht mehr zeitgemäß ist und auch eine Ungleichbehandlung darstellt.

In der Folge war der Gesetzgeber gezwungen, ein neues Berechnungsverfahren, das den wirklichen Wert des Grundstückes mehr berücksichtigt, zu erarbeiten und zu beschließen.

Allerdings mit der Rahmenbedingung, dass das Gesamtsteueraufkommen nicht höher sein darf, wie nach dem alten Verfahren.

Kann ich die Erklärung selbst machen?

Das dem mitunter nicht so ist, zeigen verschiedene Gerichtsurteile, denen ja immer ein konkreter Fall zugrunde lag.

Stellvertretend möchte ich an dieser Stelle auf den ein oder anderen Fall aufmerksam machen, dessen Ursachen ich auch in manchen Objekten antreffe, oder aus meiner Tätigkeit kenne.

Ist Modergeruch ein Mangel?

In vielen Keller, insbesondere in älteren Gebäuden, empfängt einem ein Moderregruch im Keller. Dabei kann dieer modrige, muffige Geruch auch eine Belästigung der Bewohner darstellen.

Diese Frage beschäftigte auch der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen V ZR 4/19).

Das Urteil fiel in dem konkreten Fall differenziert aus. So ist nicht jeder Modergeruch automatisch ein Mangel.
Wichtig ist der Sanierungszustand des Gebäudes zum Zeitpunkt des Verkaufes. Insbesondere war das fragliche Gebäude zu einem Zwitpunkt errichtet worden, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren. Außerdem hatte der Verkäufer keine besonderen Versprechungen hinsichtlich Sanierungen gemacht, so dass man nicht von einem Mangel ausgehen müsse. Zur endgültigen Klärung hat der BGH die Klage an das Berufungsgericht zurückverweisen. Dies müsse nun klären, ob im konkreten Fall unter diesen Voraussetzungen ein Sachmangel vorliegt.

Als Käufer sollte man auf modrige, muffige oder andere auf bauliche "Mängel" hinweisende Gerüchte achten und diese ggf. nachfragen. Ist das Haus von Mietern bewohnt, hilft oft auch ein Befragen derselben. Sinnvoll ist es natürlich, wenn man vor dem Kauf einen Baugutachter hinzuzieht. Auch wenn der Keller vorher gut gelüftet wurde, sollten diesem derartige "Besonderheiten" auffallen. 

Das dem mitunter nicht so ist, zeigen verschiedene Gerichtsurteile, denen ja immer ein konkreter Fall zugrunde lag.

Stellvertretend möchte ich an dieser Stelle auf den ein oder anderen Fall aufmerksam machen, dessen Ursachen ich auch in manchen Objekten antreffe, oder aus meiner Tätigkeit kenne.

Überschwemmung bzw. eingedrungenes Wasser:

Ist ein Keller, der aufgrund über die Kellerabfahrt eingedrungenem Regenwasser vollgelaufen ist, überschwemmt worden?

Diese Frage hatte das Oberlandesgericht Oldenburg (Aktenzeichen 5 U 160/11) zu klären. Immerhin ging es dabei darum, ob die abgeschlossene Versicherung für den Schaden aufkommen muss.

Im konkreten Fall urteilte das Gericht, dass keine Überschwemmung vorliegt.
Nach dem Gericht bezeichnet eine Überschwemmung die Überflutung des Grund und Bodens, auf dem ein Gebäude liegt, aber nicht das Eindringen des Wassers über die Garagenabfahrt.

Auch wenn dieser Fall in der Vergangenheit nocht so oft aufgetreten sein dürfte, dürfte sich das in Zukunft wohl ändern. Alle Wetterexperten erwarten zukünftig mehr extreme Wetterlagen mit Starkregen, welcher, wie man bereits an etlichen Beispielen sieht, von der örtlichen Kanalisation nicht mehr bewältigt werden kann. Abhilfe schaffen hier nur bauliche Maßnahmen bzw. kurzfristig derartige Schadenszenarien zu versichern.

Architekten und Ingenieure können für vor 2021 abgeschlossene Verträge, Nachforderungen verlangen, sofern das vereinbarte Pauschalhonorar unter den bis dahin geltenden Mindestsätzen der HOAI lag. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 02.06.2022, Az. VII ZR 174/19).

Viele bis dahin ruhend gestellte Verfahren dürften nun zu einem Ende kommen. Außerdem dürfte dieses Urteil wohl einige neue Verfahren in Gang setzen.

Zu Grunde liegender Fall:

Der Inhaber eines Ingenieurbüros aus Nordrhein-Westfalen (NRW) klagte auf über 100.000 EUR Nachforderung für seine erbrachten Leistungen.
Basis dieser Forderung war für Ihn die bis dahin geltende HOAI. Und das, obwohl, ursprünglich ein pauschales Honorar von rund 55.000 EUR vereinbart war.
Das Oberlandesgericht Hamm folgte der Begründung des Klägers und fand die Nachforderung als gerechtfertigt. Begründet wurde dies damit, dass der vereinbarte Pauschalpreis gegen den Mindestpreischarakter der HOAI verstößt, das ja als zwingendes Preisrecht galt.
Die Beklagte erhob daraufhin Einspruch beim Bundesgerichtshof (BGH). Der BGH wies die Revision jedoch zurück.

EU-Vorgaben sind Anweisungen an einen Staat

Grundlage dieser Zurückweisung war ein Urteil des EuGH vom 18. Januar 2022. Dieser urteilte: Deutsche Gerichte können die Honorarordnung bei Streitigkeiten zwischen Privatleuten weiter anwenden. EU-Vorgaben hätten keine unmittelbaren Wirkung auf Privatpersonen, sondern seien Anweisungen an einen Staat.

HOAI-Regelung:

Das EuGH hat 2019 die bis dahin geltende HOAI Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) als rechtswidrig an.
In der HOAI hatte festgeschrieben, welches Honorar für eine Immobilienplanung verlangt werden darf.

Neue HOAI seit 2021
Als Folge wurde 2021 eine neue HOAI herausgebracht. Im Gegensatz zu den früheren verbindlichen Mindest- bzw. Höchsthonoraren enthält die neue HOAI nunmehr Empfehlungen.

Auswirkungen auf Häuslebauer

Welche Auswirkungen dies auf den privaten Häuslebauer haben wird, bleibt abzuwarten. Insbesondere unter dem Gesichtspunkt, dass ein privater Bauherr wohl als Laie im geltenden Honorarrecht nicht unbedingt deren Unterschreitung erkennen konnte.
Laut Verband Privater Bauherren steht privaten Bauherren, die zu einer Nachzahlung verurteilt werden, ein Schadenersatzanspruch gegen den Bund als HOAI - Verordnungsgeber zu. Ob eine entsprechende Klage Aussicht auf Erfolg hat, müsse sich aber erst noch zeigen. Davon abgesehen könne manche Schadenersatzansprüche bereits verjährt sein.

Ob das Urteil also zu einer Klagewelle führt bleibt abzuwarten.

Das dem mitunter nicht so ist, zeigen verschiedene Gerichtsurteile, denen ja immer ein konkreter Fall zugrunde lag.

Stellvertretend möchte ich an dieser Stelle auf den ein oder anderen Fall aufmerksam machen, dessen Ursachen ich auch in manchen Objekten antreffe, oder aus meiner Tätigkeit kenne.

Kellerräumung durch vermeiter bei unverschlossenem Keller:

Ein Mieter hatte seinen Kellerraum nicht verschlossen und nutzten den aus Sicht des Vermeiters augenscheinlich seit längerem nicht mehr.
In der Folge leis der Vermeiter den Kellerraum räumen.

Im Keller befanden sich verschiedenen Gegenstände, und wie sich herausstellte, auch eine Schildkröte, welche sich gerade im Winterschlaf befand.

Das Amtsgericht Hannover (Aktenzeichen 502 C 7971/13) war da jedoch anderer Meinung und verurteilte den Vermieter Schadenersatz zu leisten. Das vom Vermieter vorgebrachte Argument, der Kellerraum sei unverschlossen gewesen, was auf ein Aufgeben des Kellerraumes hindeute, ließ das Gericht nicht gelten