Beiträge aus dem Bereich: Sanieren

Tabu an der Grundstückgrenze: Zäune, Hecken, Gartenhütten

Tabu an der Grundstückgrenze: Zäune, Hecken, Gartenhütten

Platz für die Gartengeräte muss her, oder ein neuer Sichtschutz.

Nicht selten führt dies im Laufe der Zeit zu Verdruss.

Gartenhaus / Geräteschuppen:

Wird das gewünschte Gartenhäuschen auf die Grenze gebaut, ragt unter Umständen der Dachüberstand auf Nachbars Grundstück. Mag dies anfänglich vom Nachbar noch geduldet werden, kann sich dies im Laue der Zeit auch ändern. Insbesondere auch dann, wenn das Nachbargrundstück einen neuen Eigentümer bekommt. Dann ist der Ärger vorprogrammiert.
Denn: Keinerlei Bestandteile dürfen in das Nachbargrundstück ragen. Und aus einer (anfänglichen) Duldung des Nachbarn kann i.d.R.  kein Gewohnheitsrecht abgeleitet werden.

Größe von Gartenhäusern beachten:

Abgesehen davon: Überschreitet das Gartenhaus bestimmte Größen, ist eine Baugenehmigung erforderlich und/oder eine Grenzbebauung unzulässig sein. Welche Beschränkungen dafür gelten, ist in der jeweiligen Landesbauordnung (LBO) festgelegt, oder im jeweiligen Bebauungsplan.
Ein üppigeres Gartenhaus kann diese Grenze auch schnell mal überschreiten.

Hecken / Grundstückseinfriedungen

Zäune und Hecken dürfen grundsätzlich zwar an der Grundstücksgrenze stehen, aber nicht in Nachbars Garten oder gar direkt auf der Grenze.
Einzige Ausnahme: Einfriedungen die mit dem Nachbar gemeinsam errichtet werden. Dann sind auch beide für die Pflege verantwortlich. Hoffentlich hält die Nachbarschafts-Freundschaft auch so lange wie die Einfriedung.
Von einer Bepflanzung direkt an der Grenze sollte man absehen. Ein Wuchern in Nachbars Grundstück ist zum einen unzulässig, zum andern oft schwer zu vermeiden. Wie soll die Hecke den auf des Nachbars Seite geschnitten werden?

Gerade bei Bäumen führt dies auch oft zu Nachbarschaftsstreitigkeiten.
Abgesehen davon gibt es, wie in Deutschland üblich, auch für die zulässige Höhe von Hecken eine Vorschrift. Diese finden sich ebenfalls in der LBO, manches mal auch im für das Grundstück geltenden Bebauungsplan.
Haben Sie z.B. einen von der Baumschutzverordnung geschützten Baum gepflanzt, kann der ungenehmigte Beschnitt eine Ordnungswidrigkeit darstellen.

Beliebige Pflanzenauswahl nicht immer möglich

Man hat in einem Schaugarten oder anderweitig einen schönen Baum oder Hecke gesehen und möchte die auf dem eigenen Grundstück auch pflanzen?
Achtung: Erst den Bebauungsplanes Ihres Grundstückes prüfen!
Nicht wenige Bebauungspläne schreiben dezidiert vor, was gepflanzt werden darf, manchesmal auch, was nicht.
Also, bei aller Freude: Erst prüfen, dann kaufen und pflanzen.

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Tabus an der Grundstücks­grenze: Dämmung

Ist die Überschreitung der Grundstücksgrenze bei nachträglicher Dämmung mit dem Grundgesetz vereinbar?

Das bauliche Überschreiten der Grundstücksgrenze führt oft zu Auseinandersetzung.

Gerade bei Grenzbebauung kann die (nachträglich) angebrachte Dämmung in das Nachbargrundstück ragen.

Bei Neubauten ist dies grundsätzlich nicht zulässig.

Beim nachträglichen Dämmen von Bestandsimmobilien hat der Bundesgerichtshof (BGH) jedoch kein Problem mit einer Grenzüberschreitung.

Im Verfahren (V ZR 23/21 vom und Ureil vom Urteil vom 23.6.2022 ) hat der BGH die Frage geklärt, ob das Überbauen des Nachbargrundstückes in Folge der Anbringung einer Wärmedämmung mit dem Grundgesetz vereinbar ist.

Das letztinstanzliche Urteil verurteilte den Kläger, die Überbauung zu dulden.

Entsprechende gesetzliche Regelungen wurde von verschiedenen Bundesländern bereits einige Jahre vorher bei Novellierungen des jeweiligen Landesbaurechts verankert. In Baden-Württemberg zum Beispiel am 12. Februar 2014. (Siehe auch Beitrag der Architektenkammer Baden-Württemberg)

Allerdings darf die nachträglich angebrachte Dämmung die Nutzung des Nachbargrundstückes nur geringfügig beeinträchtigen und muß den baulichen Vorgaben des jeweiligen Bundeslandes entsprechen.
Den Geschädigten bzw. Nachbarn steht im Gegenzug eine sogenannte Überbaurente zu - diese ist allerdings in aller Regel minimal.

Keine Duldung bei erforderlichen baulichen Veränderungen

In einem anderen Streitfall hatte der BGH darüber zu urteilen, ob der Nachbar eine bauliche Veränderung an seinem Haus dulden muss, die aufgrund der Hausdämmung erforderlich wäre.

Dies hat der BGH im vorliegenden Streitfall verneint (Urteil vom 14.06.2019, Az.: V ZR 144/18).

Allerdings hat das Urteil nur direkte Auswirkung auf das Land Hessen, da im vorliegenden Streitfall das Bau- und Nachbarschaftsrecht des Landes Hessen maßgeblich war.
Wie sich dies in anderen Bundesländern verhält, hängt somit auch erheblich vom jeweiligen Landesbaurecht, bzw. Nachbarschaftsrecht ab.
In jedem Fall sollten Bauherren*Innen, die eine nachträgliche Dämmung, welche ihre Grundstücksgrenze überschreitet, vor der gewünschten Maßnahme entsprechende fachliche Beratung einholen.

Im konkreten Fall ging es darum, dass die gewünschte Dämmung an dem Reihenhaus die Grundstücksgrenze ca. 11cm überschritten hätte. Um diese anbringen zu können, hätte der Nachbar neben der Verlegung der Entlüftungsleitung seines Öltanks auch das Verlegen einer Stromleitung und der Küchenentlüftung vornehmen müssen. Außerdem wären Arbeiten am Dach des Nachbarn erforderlich geworden. Obwohl der dämmwillige Bauherr die dafür anfallenden Kosten übernommen hätte, war der Nachbar nicht gewillt, diese Arbeiten vornehmen zu lassen.

 

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BGH urteilt im Honorar­streit: Planer können Nachforderungen stellen

BGH urteilt im Honorar­streit: Planer können Nachforderungen stellen

Letztendliche Entscheidung

Architekten und Ingenieure können für vor 2021 abgeschlossene Verträge, Nachforderungen verlangen, sofern das vereinbarte Pauschalhonorar unter den bis dahin geltenden Mindestsätzen der HOAI lag. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 02.06.2022, Az. VII ZR 174/19).

Viele bis dahin ruhend gestellte Verfahren dürften nun zu einem Ende kommen. Außerdem dürfte dieses Urteil wohl einige neue Verfahren in Gang setzen.

Zu Grunde liegender Fall:

Der Inhaber eines Ingenieurbüros aus Nordrhein-Westfalen (NRW) klagte auf über 100.000 EUR Nachforderung für seine erbrachten Leistungen.
Basis dieser Forderung war für Ihn die bis dahin geltende HOAI. Und das, obwohl, ursprünglich ein pauschales Honorar von rund 55.000 EUR vereinbart war.
Das Oberlandesgericht Hamm folgte der Begründung des Klägers und fand die Nachforderung als gerechtfertigt. Begründet wurde dies damit, dass der vereinbarte Pauschalpreis gegen den Mindestpreischarakter der HOAI verstößt, das ja als zwingendes Preisrecht galt.
Die Beklagte erhob daraufhin Einspruch beim Bundesgerichtshof (BGH). Der BGH wies die Revision jedoch zurück.

EU-Vorgaben sind Anweisungen an einen Staat

Grundlage dieser Zurückweisung war ein Urteil des EuGH vom 18. Januar 2022. Dieser urteilte: Deutsche Gerichte können die Honorarordnung bei Streitigkeiten zwischen Privatleuten weiter anwenden. EU-Vorgaben hätten keine unmittelbaren Wirkung auf Privatpersonen, sondern seien Anweisungen an einen Staat.

HOAI-Regelung:

Das EuGH hat 2019 die bis dahin geltende HOAI Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) als rechtswidrig an.
In der HOAI hatte festgeschrieben, welches Honorar für eine Immobilienplanung verlangt werden darf.

Neue HOAI seit 2021
Als Folge wurde 2021 eine neue HOAI herausgebracht. Im Gegensatz zu den früheren verbindlichen Mindest- bzw. Höchsthonoraren enthält die neue HOAI nunmehr Empfehlungen.

Auswirkungen auf Häuslebauer

Welche Auswirkungen dies auf den privaten Häuslebauer haben wird, bleibt abzuwarten. Insbesondere unter dem Gesichtspunkt, dass ein privater Bauherr wohl als Laie im geltenden Honorarrecht nicht unbedingt deren Unterschreitung erkennen konnte.
Laut Verband Privater Bauherren steht privaten Bauherren, die zu einer Nachzahlung verurteilt werden, ein Schadenersatzanspruch gegen den Bund als HOAI - Verordnungsgeber zu. Ob eine entsprechende Klage Aussicht auf Erfolg hat, müsse sich aber erst noch zeigen. Davon abgesehen könne manche Schadenersatzansprüche bereits verjährt sein.

Ob das Urteil also zu einer Klagewelle führt bleibt abzuwarten.

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BGH stärkt Verbraucher­rechte bei Immobilien­darlehen

BGH stärkt Verbraucher­rechte bei Immobilien­darlehen

Kündigen Darlehensnehmer eines Immobilienkredites diesen vorzeitig, so werden oft hohe Vorfälligkeitsentschädigungen seitens der kreditgebenden Bank bzw. des Kreditgebers in Rechnung gestellt. Nicht selten mehrere 10.000 EUR.

In einem entsprechenden Verfahren hat das Oberlandesgericht Frankfurt nun zugusnten des Kunden entschieden, der gegen diese Vorfälligkeitsforderung geklagt hatte (Az.: 17 U 810/19 vom 1.7.2020). Dem Urteil hat sich auch der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe angeschlossen. 

 

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Bei Beschädigung von Baumaterial eines Bauunternehmers auf einer Baustelle durch Mitarbeiter eines anderen Bauunternehmers besteht kein vertraglicher Schadens­ersatz­anspruch

Wird auf einer Baustelle Baumaterialen eines Bauunternehmens durch Mitarbeiter eines anderen Bauunternehmens beschädigt, so greift der vertragliche Schadenersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB nicht. Begründung: Zwischen den Bauunternehmen besteht keine Vertragsbeziehung.
Das geschädigte Bauunternehmen ist auch nicht in den Schutzbereich des Vertrags zwischen dem anderen Bauunternehmen und dem Auftraggeber einbezogen. So ein Urteil des Kammergerichtes Berlin vom 8.1.2021 (21U 1064/20).

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Pelletmarkt (Pellets und Geräte) in Deutschland zieht spürbar an

Pelletmarkt (Pellets und Geräte) in Deutschland zieht spürbar an

2020 stellt auf dem Pelletsmarkt eine Trendwende dar. Zum einen stieg die Produktion von Pellets auf über 3 Mio. Tonnen (t). Hintergrund dieser Entwicklung ist der starte Anstieg von installierten Pelletsheizungen. So stieg der Absatz von Pelletsheizungen um über 78% gegenüber 2019. Konkret wurden 2020 61850 neue Anlagen installiert. Insgesamt sind somit derzeit rund 546.000 Pelletfeuerungen in Betrieb.

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Sommerlicher Hitzeschutz durch Phasenverschiebung

Sommerlicher Hitzeschutz durch Phasenverschiebung Oberflächentemperatur (außen = rot, innen = bau) an einem Sommertags. Die Pfeile markieren den jeweiligen Zeitpunkt der höchsten Temperatur. Der Abstand in Stunden ist die Phasenverscheibung.

Will man seine Wohnung im Sommer ohne Klimaanlage auf möglichst behaglichen Temperaturen halten, gibt es nur einen Weg: die Kälte der Nacht auszunutzen. Um dies zu realisieren, soll die Hitze des Tages  von wärmespeichernden Materialien „aufgefangen“ werden. Dies führt dazu, dass die Wärme bzw. "Temperaturwelle", die von der Außenwand zur Innenwand läuft, verzögert und abgeschwächt wird. So kann die gespeicherte Wärme Nachts wieder an die dann kühlere Außenluft abgegeben werden, noch bevor Sie an der Innenwand ankommt.

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Urban Mining - Wiederverwertung von Baustoffen beim Hausbau

Baustoffen ein zweites Leben geben - Bauen mit Schutt

Die Bauwirtschaft ist boomt und ist der Motor des Europäischen Wirtschaftswachstums und einer der größten Arbeitgeber. Wo Licht ist, it auch Schatten - so ist der ökologische Fußabdruck riesig - insbesondere im nach wie vor stark Betonlastigen Geschoßwohnungsbau, aber auch im privaten Einfamilienhäuslein.

In dem Beitrag zeigt die Autorin verschiedene Protagonisten und Ansätze, wie man aus bereits einmal schon genutzten Baumaterialien wieder neues entstehen lassen kann.

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Bebauungspläne gegen Schottergärten

Bebauungspläne gegen Schottergärten Bild von Bernd Müller (pixabay)

Schottergärten sind für immer mehr Hausbesitzer schick und vor allem einfach zu pflegen.
Für Fans des Landschafts- und Naturschutzes aber zunehmend ein Dorn im Auge.

Auch wenn diese bei uns einfach "Schottergarten" genannte Gartengestaltung an einen Zen-Garten mit Minimalismus in Perfektion erinnert, sind Sie zunehmend auch den Kommunalverwaltungen ein Dorn im Auge.
Eigentlich sind diese Gärten im Südwesten ja verboten, trotzdem sieht man sie gerade in Neubaugebieten immer öfter.

Als eine der ersten Kommunen schreibt nun die Stadt Achern im Ortenaukreis (Baden-Württemberg) ein Verbot in die Bebauungspläne.

Bereits Ende Juli 2020 hat der Baden-Württembergische Landtag in seiner Novelle des Landesnaturschutzgesetzes das Verbot von Schottergärten noch einmal verschärft: In Paragraf 9 der Landesbauordnung (LBO) steht schon seit Jahren: "Die nicht überbauten Flächen der bebauten Grundstücke müssen Grünflächen sein". Allerdings erlaubt der Gesetzgeber geringe Mengen an Kies bzw. Schotter weiterhin, z.B. als "eng umgrenztes gestalterisches Merkmal". Ein wichtiges Merkmal zur Beurteilung ist, wie diese Flächen im Kontext mit den Restflächen des Grundstückes stehen.

"Ich kann vom Bauherren keinen Gestaltungsplan für den Garten verlangen", so Michael Gegg-Seidler, Leiter des Fachgebiets Baurecht in der Acherner Stadtverwaltung, aber der Paragraph 9 der LBO  bzw. die Vorgaben eines entsprechenden Bebauungsplanes sind trotzdem zu beachten.

Der Naturschutzbund (NaBu) bewertet die Schottergärten überwiegend negativ. "Mit den Schottergärten wird ein enormes Potential verschleudert", so der Biologe Martin Klatt. Allen voran sieht er das Problem der mangelnden Artenvielfalt. Dazu kommt aber auch noch, dass sich diese Gärten viel schneller und stärker aufheizen - quasi eine Heizung vor dem Haus zusätzlich. Gerade im Sommer wohl eher kontraproduktiv zur gewünschten Kühle.
Und pflegeleicht sind diese Form der Gärten auch meistens nicht, es sei denn, man setzt die Giftspritze mit entsprechenden Mengen ein. Denn Gräßer und Kräuter finden schnell den Weg selbst durch unwegsamsten Schotterbelag. Wer kennt sie nicht, die Pflanzen, die sich erfolgreich selbst durch einen asphaltierten Belag kämpfen.

Broschüre

Allerdings bevorzugen sowohl Behörden als auch Umweltschützer Aufklärung statt Verbote. So hat z.B.  Der LandesNaturschutzVerband (LNV) Baden Württemberg die Broschüre "Versteinerte Gärten: Wie Schottergärten Pflanzen, Tieren und dem Kleinklima schaden" herausgegeben, welcher in der ersten Auflage schnell vergriffen war.
Erfreulich ist auch, das immer mehr Bauherren zu diesem Thema sensibilisiert werden können.

Außerdem können oftmals mit wenig Aufwand ein naturfreundlicher Garten geschaffen werden. So können z.B. in die Steine ein Gemisch aus gütegesichertem Kompost und Sand eingearbeitet werden. Werden dann Kartäusernelke, Mauerpfeffer und Hornklee eingesät und mit Stauden wie dem Natternkopf kombiniert, ergibt dies eine „pflegearme Fläche“, die auch Umwelt-Belangen gerecht werde. Dies schafft für das Auge ein tolles Bild und im Sommer für die Hauswand mehr Kühle.

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Nützliches Tool für den (Gelegenheits-) Heimwerker: Kopierschablone

Heute ein Tipp für alle "Heimwerker":

Ist es Ihnen auch schon so ergangen, dass Sie ein Bauteil an die Kontur eines anderen anpassen wollten?
Meterstab ausgepakt, längs gemessen, quer gemessen, aufgeschrieben, übertragen und dann passt es doch nicht so richtig?
Frei nach dem Spruch: "zweimal gekürzt und immer noch zu kurz"

Ein nützliches Hilfsmittel möchte ich Ihnen an dieser Stelle kurz vorstellen:

Die flexible Kopierschablone

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Es gibt wieder Geld für die KfW-Förderung zur Reduzierung von Barrieren beim Wohnen

Es gibt wieder Geld für die KfW-Förderung zur Reduzierung von Barrieren beim Wohnen

Das BMI (Bundesministerium für Inneres) und die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) fördern mit Investitionszuschüssen bis max. 6.250 Euro bauliche Maßnahmen in Wohngebäuden, die Barrieren im Wohnungsbestand reduzieren und die Sicherheit erhöhen. Seit 2009 wurden laut KfW knapp 410.000 Wohneinheiten mit einem Zusagevolumen von 3,85 Mrd. Euro mit Hilfe der Förderung umgebaut. Allein 2019 waren es 63.000 Wohneinheiten mit einem Fördervolumen von fast 400 Mio. Euro. Zu den typischen Modernisierungsmaßnahmen zählen der Einbau einer bodengleichen Dusche, das Entfernen von Türschwellen oder der Einbau von Aufzügen.
Für einzelne(!) Maßnahmen vergibt die KfW Zuschüsse in Höhe von 10% der förderfähigen Kosten (max. 5.000 Euro). Und wer sein Haus zum Standard „Altersgerechtes Haus“ umbaut, bekommt 12,5% der förderfähigen Kosten (max. 6.250 Euro) von der KfW erstattet.
 

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Verbot von Ölheizungen und Neue Förderung für den Austausch von Ölheizungen

Verbot von Ölheizungen und Neue Förderung für den Austausch von Ölheizungen

Neue Förderung für den Austausch von Ölheizungen

Die Bundesregierung plant das vollständige Verbot von Ölheizungen.

Der Bundesrat möchte das von der Bundesregierung beabsichtigte Betriebsverbot für Ölheizungen sogar noch ausweiten. So solle es auch für Heizkessel gelten, die mit festen fossilen Brennstoffen beschickt werden, da deren Verbrennung sehr treibhausgasintensiv sei - dies geht aus einer Stellungnahme hervor, die der Bundesrat am 20. Dezember 2019 in seiner 984. Sitzung zu dem geplanten Gebäudeenergiegesetz (GEG) beschlossen hat. 

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Neue Broschüre für Privathaushalte, Kommunen und Unternehmen zu Fördermittel im Klimaschutz

Neue Broschüre für Privathaushalte, Kommunen und Unternehmen zu Fördermittel im Klimaschutz

Im Auftrag des Bundesumweltministeriums hat die co2online gGmbH eine neue Broschüre zu Fördermitteln im Klimaschutz, Energieeffizienz und erneuerbare Energien erstellt.

Darin werden speziell für Privathaushalte, Kommunen und Utnernehmen geeignete Frödermittel bzw. Förderprogramme beschrieben. Insbesondere richtet sich die Broschüre an alle, die Ihr Gebäude modernisieren möchten, und/oder auf erneuerbre Energieen umsteigen wollen.

Insgesamt werden 47 Förderprogramme des Bundes ausführlich beschrieben. Darüber hinaus sind weitere 240 regionale Angebote aufgelistet.
Über einen Schnelleinstieg findet jeder das für sein Vorhaben passende Förderprogramm schnell und einfach.

Die Broschüre gibts zum kostenlosen Download unter nachfolgendem Link.

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Feinstaubabscheidung für bestehende Feuerstätten am Schornsteinkopf

Feinstaubabscheidung für bestehende Feuerstätten am Schornsteinkopf

In vielen Wohngebieten stellt der Ausstoß von Feinstaub aus Kleinfeuerungsanlagen während der Heizperiode einen der größten Emittenten dar.
Verstärkt wird diese Ent­wicklung durch die zunehmende Verfeuerung von Festbrenn­stoffen, meist Brennholz, zur additiven Wärmeversorgung, als gut gemeinter Beitrag zur CO2-Reduktion. Gesetzliche Vorgaben - Übergangsfrist endet Ende 2014 Mit Inkrafttreten der Novelle der 1. Bundesimmissionsschutz­verordnung (BimSchV) im März 2010 sind deutlich wirksamere Vorgaben für eine Feinstaubreduktion erlassen worden. Die Emissionsgrenzwerte wurden herabgesetzt, Mindestwirkungs­grade erhöht und die Anzahl genehmigungspflichtiger Feuer­stätten durch eine Ausweitung auch auf kleinere Anlagen ab einer Leistung von 4 kW erhöht. Nach einer Übergangszeit ist ab 2015 für grenzwertüberschrei­tende Anlagen eine Nachrüstung mit Filtern oder die Stilllegung vorgeschrieben. Allerdings gibt es auch Ausnahmen von diesen Regelungen, insbeson­dere betreffen diese eine Reihe von Bestandsanlagen. Aber auch diese können durch Nachrüstung mit modernen Feinstaubfiltern ihren Beitrag leisten. Feinstaubabscheidung für Bestandsanlagen

Basierend auf dem Oekotube-System hat Poujoulat mit TOP CLEAN eine Lösung für die Feinstaubabscheidung entwickelt, die sich sowohl für Neu- als auch Bestandsanlagen eignen sollen.
TOP CLEAN ist ein Gleichstromhochspannungsgenerator, der die Stäube ionisiert und so eine Abscheidleistung von bis zu 92% erwarten lässt. Gesteuert wird der Generator über einen Temperaturfühler, der für das Ein- und Ausschalten je nach Abgastemperatur sorgt.
Die vergleichsweise kleine Einheit sollte das Kaminfegen nicht beeinträchtigen. Ein haushaltsüblicher Stromanschluss mit einer Versorgungsspannung von 220 - 230 Volt in der Nähe des Schornsteinkopfes reicht für die Nachinstallation aus.

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