Hausbau-Blog

Das bauliche Überschreiten der Grundstücksgrenze führt oft zu Auseinandersetzung.

Gerade bei Grenzbebauung kann die (nachträglich) angebrachte Dämmung in das Nachbargrundstück ragen.

Bei Neubauten ist dies grundsätzlich nicht zulässig.

Beim nachträglichen Dämmen von Bestandsimmobilien hat der Bundesgerichtshof (BGH) jedoch kein Problem mit einer Grenzüberschreitung.

Architekten und Ingenieure können für vor 2021 abgeschlossene Verträge, Nachforderungen verlangen, sofern das vereinbarte Pauschalhonorar unter den bis dahin geltenden Mindestsätzen der HOAI lag. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 02.06.2022, Az. VII ZR 174/19).

Viele bis dahin ruhend gestellte Verfahren dürften nun zu einem Ende kommen. Außerdem dürfte dieses Urteil wohl einige neue Verfahren in Gang setzen.

Zu Grunde liegender Fall:

Der Inhaber eines Ingenieurbüros aus Nordrhein-Westfalen (NRW) klagte auf über 100.000 EUR Nachforderung für seine erbrachten Leistungen.
Basis dieser Forderung war für Ihn die bis dahin geltende HOAI. Und das, obwohl, ursprünglich ein pauschales Honorar von rund 55.000 EUR vereinbart war.
Das Oberlandesgericht Hamm folgte der Begründung des Klägers und fand die Nachforderung als gerechtfertigt. Begründet wurde dies damit, dass der vereinbarte Pauschalpreis gegen den Mindestpreischarakter der HOAI verstößt, das ja als zwingendes Preisrecht galt.
Die Beklagte erhob daraufhin Einspruch beim Bundesgerichtshof (BGH). Der BGH wies die Revision jedoch zurück.

EU-Vorgaben sind Anweisungen an einen Staat

Grundlage dieser Zurückweisung war ein Urteil des EuGH vom 18. Januar 2022. Dieser urteilte: Deutsche Gerichte können die Honorarordnung bei Streitigkeiten zwischen Privatleuten weiter anwenden. EU-Vorgaben hätten keine unmittelbaren Wirkung auf Privatpersonen, sondern seien Anweisungen an einen Staat.

HOAI-Regelung:

Das EuGH hat 2019 die bis dahin geltende HOAI Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) als rechtswidrig an.
In der HOAI hatte festgeschrieben, welches Honorar für eine Immobilienplanung verlangt werden darf.

Neue HOAI seit 2021
Als Folge wurde 2021 eine neue HOAI herausgebracht. Im Gegensatz zu den früheren verbindlichen Mindest- bzw. Höchsthonoraren enthält die neue HOAI nunmehr Empfehlungen.

Auswirkungen auf Häuslebauer

Welche Auswirkungen dies auf den privaten Häuslebauer haben wird, bleibt abzuwarten. Insbesondere unter dem Gesichtspunkt, dass ein privater Bauherr wohl als Laie im geltenden Honorarrecht nicht unbedingt deren Unterschreitung erkennen konnte.
Laut Verband Privater Bauherren steht privaten Bauherren, die zu einer Nachzahlung verurteilt werden, ein Schadenersatzanspruch gegen den Bund als HOAI - Verordnungsgeber zu. Ob eine entsprechende Klage Aussicht auf Erfolg hat, müsse sich aber erst noch zeigen. Davon abgesehen könne manche Schadenersatzansprüche bereits verjährt sein.

Ob das Urteil also zu einer Klagewelle führt bleibt abzuwarten.

Was tun?

In einem entsprechenden Verfahren hat das Oberlandesgericht Frankfurt nun zugusnten des Kunden entschieden, der gegen diese Vorfälligkeitsforderung geklagt hatte (Az.: 17 U 810/19 vom 1.7.2020). Dem Urteil hat sich auch der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe angeschlossen. 

Ist es Ihnen auch schon so ergangen, dass Sie ein Bauteil an die Kontur eines anderen anpassen wollten?
Meterstab ausgepakt, längs gemessen, quer gemessen, aufgeschrieben, übertragen und dann passt es doch nicht so richtig?
Frei nach dem Spruch: "zweimal gekürzt und immer noch zu kurz"

Ein nützliches Hilfsmittel möchte ich Ihnen an dieser Stelle kurz vorstellen:

Die flexible Kopierschablone

Nach § 1004 Abs. 1 BGB besteht für Grundstückseigentümer ein Recht auf Rückschnitt herüberhängender Äste von Bäumen auf dem Nachbargrundstück. Dieses Recht ist nach § 26 Abs. 3 des Nachbargesetzes von Baden-Württemberg (NRG BW) unverjährbar. Nach Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) 

Ein Grundstückseigentümer klagte gegen seinen Nachbar auf Rückschnitt der herüberhängenden Äste. Der Beklagte widersprach dieser Klage mit dem Argument, dass der Kläger die Klage erst mehr als 3 Jahre später einreichte und begründete dies mit der 3-Jährigen Verjährungsfrist. Der Kläger wiedersprach dem und berief sich auf § 26 Abs. 3 NRG BW, wonach der Anspruch auf Zurückschneiden von Ästen nicht verjährt.

Sowohl das Amtsgericht wie auch das Landgericht wiesen die Klage ab. Der Kläger war damit nicht einverstanden und legte Revision ein.

Wer kurzfristig aus seiner Wohnung ausziehen möchte, sieht sich oft mit der Kündigungsfrist seines Mietvertrages konfrontiert.
Um diese zu umgehen, ist die meistgenannte Lösung: Einen Nachmieter suchen. Leider funktioniert dies nicht(so einfach).

Im Zuge der sogenantnen Erbauseinadersetzung kann die Erbengemeinschaft Ihre Anteile an einen Dritten veräußern, oder aber auch untereinander. 

Steuerfreiheit für einmaligen Abkauf Anteile von Miterben.
Um die Aufhebung der Erbengemeinschaft innerhalb der Erben zumindest steuerlich einfacher zu machen, verzichtet der Staat auf die Grunderwerbsteuer, wenn die Erben Ihre Anteile an einen anderen Erben verkaufen.
Je weniger Eigentümer die Immobilie hat, umso einfacher werden auch zukünftige mit der Immobilie zusammenhängende Entscheidungen.
Leider blockieren sich die Eigentümer oft gegenseitig bei Entscheidungen, was zu Verzögerungen bei anstehenden Sanierungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen führt, oder diese unterbleiben ganz und das Gebäude verfällt.

Achten sollte man jedoch darauf, dass diese Steuerfreiheit nur einmal gilt.
Verkauft einer der Käufer seine Anteile zu einem späteren Zeitpunkt einem anderen Erben, fällt Grunderwerbsteuer an, da die Steuerfreiheit unter Erben nur einmalig gewährt wird.
Das entschied der Bundesfinanzhof in 2016 (16.04.2016, Az. 4 K 1380/13).