Wilfried Wacker
Autor:
Wilfried Wacker

Wilfried Wacker ist Experte für Neu bauen, Sanieren, nachhaltige Energiekonzepte.

Grundstückskauf: Zuwegerecht vor Vertragsschluss genau prüfen

Grundstückskauf: Zuwegerecht vor Vertragsschluss genau prüfen

Ist Ihr Grundstück, oder Teile davon nur über ein anderes Grundstück erreichbar?

Dann ist eine genaue Prüfung der Wegerechte geboten, wie ein Urteil des BGH zeigt.

Verdichtete Bauweise = oft Grundstücksteilungen

Gerade im Zuge von verdichteter Bauweise kommt der Bebauung in zweiter Reihe eine gestiegene Bedeutung zu. Manches mal ist auch nur ein Teil des Grundstückes nicht direkt erreichbar, wie z.B. eine Garage im hinteren Teil, welche nur über ein Nachbargrundstück zu erreichen ist.

Im Allgemeinen lässt sich der Nutznießer ein Wegerecht oder eine Baulast einräumen. Ist diese Baulast nicht direkt in das Grundbuch des  Grundstückseigentümers eingetragen, kann es im Nachhinein zur Nichterreichbarkeit des Grundstückes führen.
Auch das Argument eines "Notwegerechtes" kann hier nicht immer zum Erfolg führen. Ganz zu schweigen von einem Gewohnheitsrecht, das man gerade in älteren, dörflichen Strukturen kennt. Dort sind die tatsächlichen Besitzverhältnisse oftmals erst bei genauerem Hinsehen ersichtlich. Viele lassen sich von der "Optik" täuschen und erkennen erst im konkreten Bedarfsfall, dass ihr Zugang bislang nur geduldet war, aber nicht auf grundbuchlichen Rechten beruht. 

Zu Grunde liegender Fall:

Die Klägerin hatte auf Ihrem rückwärtigen Grundstück 2 genehmigte Garagen gebaut. Diese waren jedoch nur über das Nachbargrundstück mit dem fahrzeug zu erreichen. Der Nachbar verweigerte die Überfahrt, worauf die Klägerin auf ein "Notwegerechnt" klagte. Außerdem führte die Klägerin an, dass der Zugang über eine Baulast abgesichert war.

Der Bundesgerichtshof BGH (Az.: V ZR 262/20) sah dies aber nicht so, ebenso wie die beiden vorangegangenen Instanzen.
Die Richter entschieden, dass der Klägerin kein Notwegerecht zusteht und der Beklagte die ÜBerfahrt über sein Grundstück nicht dulden muß.
Somit kann der Kläger die Garagen, die ja auf seinem eigenen Grundstück stehen, nicht für seine Fahrzeuge nutzen.

Fazit:

Ein entsprechendes Wegerecht sollte immer im Grundbuch des genutzten Grundstückes eingetragen sein. Auf ein Gewohnheitsrecht, oder gar Notwegerecht sollte man sich lieber nicht verlassen. Dies gilt auch insbesondere für Grundstücksteilungen innerhalb von Familien. Hier ist anzuraten, bereits bei der Grundstücksteilung  eine Regelung zu treffen, wenn die Verhältnisse noch gut sind und sich nicht auf immerwährende "gute Nachbarschaft" zu verlassen. Denn, dann wenn man dieses Recht bräuchte, ist es meist schwierig herzustellen bzw. das Versäumnis zu heilen.

Spannend wäre hier ergänzend dazu, ob es seitens der Gemeinde zu weiteren Auflagen käme, wenn die beiden Garagen als erforderliche Stellplätze ausgewiesen waren und jetzt aber nicht als solche genutzt werden können.

 

Wegerecht - Welche Lösungen gibt es:

a) Eintragung im Grundbuch: Die beste Lösung, ein Wegerecht sicher zu machen, ist die Eintragung ind Abteilung II des Grundbuches des Grundstückes, über den der Weg geht.
Hier sollte darauf geachtet werden, dass das Wegerecht nicht einer Person, sondern einem Grundstück zugeordnet wird. also z.b: dem Nachbargrundstück. Dies ist insbesondere für Käufer des Grundstückes wichtig, für dass das Wegerecht erforderlich ist. Im Zwiefelsfalle könnte sonst der Zugang verweigert werden, oder ein entprechendes, kosten- und zeitaufwändiges Klageverfahren notwendig werden.

b) Wegerecht als Schuldrecht: Natürlich kann ein Wegerecht auch als sogenanntes Schuldrecht der beiden Parteien vereinbart werden. Ich persönlich rate davon jedoch ab, da dies insbesondere bei Eigentumsübertragung für die Nacheigentümer öfter zu Schwierigkeiten kommen kann.    

c) Wegerecht als Baulast: Vielen auch bekannt als Erschließungsbaulast. Diese Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers, bestimmte Dinge, die in der Baulast geregelt sind, zu dulden. Der Vorteil hier: Es ist kein Eintrag ins Grundbuch erforderlich. Nachteil: Wie an obigem Urteil ersichtlich, kann dies nicht immer zum gewünschten Ergebnis führen.  

d) Gewohnheitsrecht: Dieses viel zitierte Recht steht oft auf tönernen Füßen. Für immer mehr "Gewohnheitsrechte" gibt es gesetzliche Regelungen oder Richtersprüche, die diese ersetzen. Außerdem erfordert dies bei Geltendmachung immer eine Auseinandersetzung mit der anderen Partei, und ziehen nicht welten auch langwierige und kostenintensive gerichtliche Auseinandersetzungen nach sich. Von dem danach oft gestörten Verhältnis ganz zu schweigen. Insbesondere daran denken sollte man, dass Grundstücke neue Eigentümer bekommen können, die mit den "alten" Verhältnissen nichts am Hut haben.

Achtung: Entsprechnde Vereinbarungen sind nur gültig, wenn sie notariell beglaubigt und und ggf. im Grundbuch eingetragen sind! Als Käufer lassen Sie sich neben dem Grundbuch auch das Bestandsverzeichnis und Baulastenverzeichnis zeigen, da oftmals auch nur dort ein entsprechende Einträge zu finden sind.

 

 

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