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Wohnflächenangabe im Mietvertrag: Parteien können frei bestimmen was zur Wohnfläche zählt

Wohnflächenangabe im Mietvertrag: Parteien können frei bestimmen was zur Wohnfläche zählt

Ende 2010 mietete ein Ehepaar ein Einfamilienhaus an.
Im Mietvertrag hieß es: "Zur Benutzung als Wohnraum wird das EFH [...] vermietet. [...]. Die Wohnfläche wird mit ca. 210m² vereinbart. [...]"

Die Wohnflächenangabe ist u.a. wichtig für die Bestimmung der Nebenksoten, insbesondere dann, wenn mehrere Parteien im Haus wohnen, sowie für evtl. Mieterhöhungen, wenn es auch um den Vergleich mit der "ortsüblichen" Miete geht.

Zurück zu obigem Fall:
Die Familie mietete das Haus an. Im Mietvertrag war eine Wohnungsgröße von 210m² vereinbart. Dazu zählte der Vermieter, von den Mietern akzeptiert, auch Nebenräume wie z.B. der ausgebaute Dachboden und ein Hobbyraum im Keller.
Nachdem die Mieterhöhung eintraf, nahmen die Mieter eine Bemessung des Wohnraumes nach den allgemein angenommenen Kriterien der Wohnraumberechnung vor und kamen auf eine Wohnungsgröße von 173,5m².
Daraufhin widersprachen die Mieter der Mieterhöhung, da nach der neuen Berechnung der Wohnungsgröße die ortsübliche Miete bereits verlangt wurde. Darüber hinaus verlangten Sie eine Rückerstattung für zuviel  bezahlte Miete für den zurückliegenden Zeitraum.
Der Vermieter argumentierte, dass die Mieter bereits bei der Besichtigung wussten, dass das Haus über ein ausgebautes Dachgeschoss sowie über einen beheizten Hobbyraum verfügt. Diese Räume seien somit als Wohnraum mit zu berücksichtigen, Auch bei der Ausschreibung im Internet sei dies bereits erwähnt worden. Die Mieter hätten das Haus vor ihrem Einzug besichtigt und es wurde besprochen, was zur Wohnfläche zählen solle. Davon abgesehen hätte der Mieter aufgrund seiner beruflichen Erfahrung als Architekt die Wohnfläche  einschätzen können sollen.
Die Mieter waren hier jedoch anderer Meinung. Ein Vermieter könne die Wohnfläche nicht nach Gutdünken festsetzen. Nach den gesetzlichen Vorschriften zur Wohnflächenberechnung betrage die tatsächliche Wohnfläche sogar nur 138 m² und sei somit um ca. 35 Prozent kleiner als vereinbart. Der Vermieter sei deswegen sogar verpflichtet, an die Mieter 55.000 Euro zu viel geleistete Miete zurückzuzahlen.
Der Fall kam, nachdem die Mieter sich zur Zahlung weigerten und eine fristlose Kündigung erhalten hatten, vor dem Amtsgericht München zur Verhandlung.

Dabei gab das Amtsgericht dem Vermieter recht.

Begründung: Der Begriff Wohnfläche sei nicht allgemein definiert. Grundsätzlich stehe es deshalb den Vertragsparteien frei, eigene Berechnungsmaßstäbe zu vereinbaren. Ein solcher Berechnungsmaßstab liege auch vor, wenn sich die Vertragsparteien darin einig seien, dass bestimmte Räume zu Wohnzwecken dienen sollen. Dann könnten auch solche Räume bei Wohnflächenberechnung berücksichtigt werden, die aus Gründen des öffentlichen Baurechts nicht zu Wohnzwecken geeignet seien.
Hinzu kam, dass der Mieter, ein Architekt, aufgrund seiner Fachkenntnisse die geringere Größe erkennen hätte müssen, also eine Wohnfläche im Erdgeschoss und im Obergeschoss nie eine Gesamtwohnfläche von 210 qm ergeben konnte.
Bei solch eklatanten Größenunterschieden müsse von einer Vereinbarung ausgegangen werden, dass auch die beiden Räume im Keller und im Dachgeschoss zu den Wohnräumen zählen sollen.
AG München, Urteil vom 6.9.2018, Az. 411 C 19356/17

 

Letzte Überarbeitung am 14.11.2018

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