Telegramm für Mieter und Immobesitzer

Vorzeitige Beendigung des Mietvertrages

Neuer Job, andere Wohnung, zusammenziehen mit der Lebenspartnerin/dem Lebenspartner.
Oft stellt sich dabei die Frage: Wie komme ich am schnellsten aus dem bisherigen Mietvertrag heraus.
 
Wer kurzfristig aus seiner Wohnung ausziehen möchte, sieht sich oft mit der Kündigungsfrist seines Mietvertrages konfrontiert.
Um diese zu umgehen, ist die meistgenannte Lösung: Einen Nachmieter suchen.
In vielen Gesprächen zu diesem Thema hört man immer wieder: Wenn ich meinem Vermieter 3 Nachmieter nenne, muß er mich aus dem Vertrag vorzeitig entlassen.
Leider ist dies falsch.
Auch wenn es in den 70er Jahren einmal ein entsprechendes Gerichtsurteil gab: der Vermieter muß in der Regel keine Vorschläge zu Nachmietern akzeptieren.
Ausnahmen wäre evtl. eine entsprechende Regelung im Mietvertrag.
In den allermeisten Fällen ist deshalb eine vorzeitige Beendigung des Mietvertages von gegenseitigem Einvernehmen abhängig.
 
Was auch viele Mieter nicht wissen:
Als Mieter haben Sie, egal wie lange der Mietvertrag bereits exisitert, immer 3 Monate Kündigungsfrist, ausgenommen Sie haben mit dem Vermieter eine Mindestmietdauer vereinbart und diese ist noch nicht verstrichen, oder im Mietvertrag ist eine Klausel zum Kündigungsausschluss / Kündigungsverzicht. Im Gegensatz dazu ist die Kündigungsfrist des Vermieters gestaffelt nach der Dauer des Mietverhältnisses und kann in langjährigen Mietverhältnissen schon einmal 12 Monate betragen. Aber auch hier gelten natürlich evt. vereinbarte Mindestmietzeit, Kündigungsausschluss oder Kündigungsverzicht. Davon unberührt bleibt die Kündigungen aus besonderem Grund, wie z.B. das Nichtbezahlen der Miete.
 
Wann kann ich einen Nachmieter stellen:
In Sonderfällen kann der Mieter einen Nachmieter stellen und sein Mietverhältnis vorzeitig beenden. Dazu muß der Mietvertrag jedoch entsprechende Klauseln enthalten oder von bestimmter Art sein.
Zeitmietvertrag oder Vertrag mit Kündigungsausschluß:
Bei einem längerfristigen Vertrag – beispielsweise einem qualifizierten Zeitmietvertrag oder einem Vertrag mit Kündigungsausschluss – kann der Mieter gemäß § 242 BGB vorzeitig aus dem Vertrag aussteigen.
Dazu muss er gemäß dem Grundsatz von Treu und Glauben ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Vertragsaufhebung haben und einen geeigneten Nachmieter suchen und finden.
Auch der Bundesgerichtshof urteilte in der Vergangenheit, dass die Suche nach einem Mietnachfolger in diesem Fall reine Mietersache sei (Az. VIII ZR 247/14).
Ohne Nachmieter gibt es keine vorzeitige Kündigung. Einzig bei Tod des Mieters können die Erben die Wohnung innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen.

Wann liegt nun ein berechtigtes Interesse vor:
  • wenn der Mieter aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt ziehen muss.
  • wenn der Mieter aus familiären Gründen eine größere Wohnung benötigt. Das ist dann der Fall, wenn sich Familiennachwuchs ankündigt, gilt aber auch wenn der Ehepartner stirbt und der Hinterbliebene die Miete nicht bezahlen kann oder die Wohnung für einen Einzelnen zu groß ist.
  • wenn der Mieter in ein Altenheim, eine altersgerechte Wohnung oder ein Pflegeheim zieht.
  • wenn ein ähnlich schwerwiegender Grund vorliegt, die ein Festhalten am Mietvertrag unzumutbar machen. Das können beispielsweise schwere gesundheitliche Probleme des Mieters oder eines Mitbewohners sein.

Will der Mieter kündigen, weil er eine günstigere Wohnung gefunden hat, so ist dies kein Grund für eine vorzeitige Kündigung.
Ebenso wenn er in ein eigenes Haus ziehen möchte.Will der Mieter berechtigtes Interesse nachweisen, sind weiterhin folgende Punkte zu beachten:
  • Der Nachmieter muss den bestehenden Vertrag ohne Einschränkungen akzeptieren.
  • Der Nachmieter muss in der Lage sein, die Miete zu bezahlen. Der Vermeiter kann einen entsprechenden Bonitätsnachweis verlangen.

Nachmieterklausel im Mietvertrag
Enthält der Mietvertrag eine entsprechende Klausel kann der Mieter auch dadurch früher aus dem Mietvertrag heraus kommen.
Die Bedingung ist hier ebenso ein geeigneter Nachmieter.
Allerdings ist diese sogenannte "Nachmieterklausel" sehr selten zu finden. Und wer denkt schon beim Mieten einer Wohnung daran, diese vorzeitig verlassen zu zu wollen und entsprechende Vereinbarungen zu treffen.

Tipp: Muß der Vermieter wegen dem berechtigten Interesse des Mieters einen geeigneten Nachmieter akzeptieren, kann er diesen nicht einfach ablehnen.
Falls er das dennoch tut, muss der Mieter von dem Tag an keine Miete mehr zahlen, zu dem ein Nachmieter die Wohnung angemietet hätte.
Das gilt auch analog für Verträge mit Nachmieterklauseln.

 
Einigung mit dem Vermieter
Abgesehen von oben genannten Ausnahmen, bleibt dem Mieter nur, sich mit seinem Vermieter zu einigen.
Helfen kann hierbei natürlich auch, dem Vermieter zu signalisieren, das mann sich um einen Nachmieter kümmert.
Auch die Lage und die aktuell gezahlte Miete kann eine Grund sein, dass sich der Vermieter auf eine vorzeitige Beendigung einlässt.
Gerade in gesuchten Lagen besteht oft die Möglichkeit, bei einer Neuvermietung eine höhere Miete zu verlangen, was die vorzeitige Beendigung auch für den Vermeiter attraktiv machen kann. Oft wird der Auszug dann auch für eine Renovierung benutzt, die im leeren Zustand einfacher ist, als wenn die Wohnung bewohnt ist.
Tipp: Sie erhöhen Ihre Erfolgschancen, wenn Sie gut vorbereitet in das Gespräch gehen. Suche Sie nach Gründen, weshalb ein vorzeitiges Beenden des Mietvertrages für den Vermieter lukrativ sein könnten.

Da sollten Sie bei einer Einigung beachten:

  1. Die mit dem Vermieter getroffene Einigung sollte schriftlich festgehalten werden.
  2. Besprechen Sie mit dem Vermeiter, welche Art von Mietern er bevorzugt bzw. überhaupt akzeptiert und welche Bedinungen er an die neuen Mieter stellt
  3. Klären Sie mt dem Vermeiter, welche Miete er von den neuen Mietern möchte.
  4. Bieten Sie die Wohnung zuerst in Ihrem Namen an, jedoch unter Angabe, das Sie einen Nachmieter suchen.
  5. Bieten Sie Ihre Wohnung auch Maklern an. Achten Sie jedoch darauf, keinen Maklerauftrag zu erteilen, da Sie sonst die Maklercourtage bezahlen. Viele Makler haben auch Interessentenlisten, die eine Suchauftrag erteilt haben und somit selbst die entsprechende courtage zahlen würde. In jedem Fall vorher klären!
  6. Ergänzend können Sie auch Wohnungsgesuche in den entsprechnden Zeitungen und Online-Portalen durchsuchen
  7. Bereiten Sie die benötigten Unterlagen ihrerseits vor wie z.B. die letze Nebenkostenabrechnungen, Energieausweis sofern vorhanden, aber auch die vom Vermieter evtl. gewünschten Auskunftsformulare.

Wichtig bei der Nachmietersuche ist eine enge Kooperation mit dem Vermieter.
Ihm können Mieter beispielsweise auch anbieten, bei der Wohnungsbesichtigung von Interessenten dabei zu sein. So kann auch er sich ein persönliches Bild von den potentiellen Nachmietern machen.
Ebenso das kooperative Anbieten von Besichtigungen für Interessenten, die der Vermieter selbst findet.

Letzte Überarbeitung am 9.1.2019

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