Telegramm für Mieter und Immobesitzer

Mietvertrag mit Eigen­bedarfs­klausel: Finanzamt muss Verluste anerkennen.

Eigentümer können sich bei der Vermietung ihrer Wohnung eine Eigen­bedarfs­kündigung vorbehalten. Die Ausgaben für die Wohnung können sie trotz einer entsprechenden Klausel bei der Einkommen­steuer absetzen. Dies entschied das Finanz­gericht Hamburg (Az.: 2 K 151/17). Denn auch bei einer vorüberg­ehenden Vermietung an Fremde kann eine dauerhafte Vermietungs­absicht vorliegen, wenn später an Angehörige vermietet werden soll.

Im verhandelten Fall erwarb der Kläger 2005 eine Eigentums­wohnung, die er zunächst selbst nutzte. Ab dem Jahr 2011 vermietete er die Wohnung auf unbestimmte Zeit. Für den Fall, dass seine Nichte die Wohnung jedoch benötigt, wurde für das Jahr 2015 eine Beendigung des Miet­vertrages wegen Eigen­bedarfs vereinbart. Mitte 2014 zog der Mieter aus eigenem Wunsch aus. Da sich inzwischen heraus­gestellt hatte, dass die Nichte die Wohnung nicht nutzen wollte, verkaufte der Kläger das Objekt im Jahr 2014. 

In seinen Einkommen­steuerer­klärungen machte der Eigentümer die Verluste, die ihm im Zusammenhang mit der Wohnung entstanden waren, steuer­mindernd geltend. Das Finanzamt erkannte diese jedoch nicht an mit der Begründung, das dem Kläger die dauerhafte Vermietungs­absicht gefehlt habe, die für die steuerliche Anerkennung erforderlich sei. 

Vor dem Finanz­gericht konnte der Kläger aber nachweisen, dass er die Absicht gehabt hatte, die Wohnung dauerhaft zu vermieten, weil der Mietvertrag grund­sätzlich auf unbestimmte Zeit abgeschlossen war. Zudem war von Anfang an geplant, dass auch die Angehörige später Miete zahlen sollte.

„Vermieter, die ihre Wohnung vermieten und eine Eigen­bedarfs­klausel im Vertrag vereinbaren, sollten neben der zivilrechtlichen Wirksamkeit auch die steuerliche Seite berücksichtigen“, rät Isabel Klocke vom Bund der Steuer­zahler. Unter Umständen sollte ein solcher Sachverhalt vorab mit einem Steuer­berater oder Rechtsanwalt besprochen werden. Gerade wenn die Wohnung nur kurz vermietet war und in dieser Zeit kein Ein­nahme­überschuss entstanden war, prüft das Finanzamt die Ein­nahme­erzielungs­absicht sehr genau.

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