Telegramm für Mieter und Immobesitzer

Kurzzeitige Vermietung führt nicht automatisch zur Steuerpflicht.

Eigennutzung in den beiden letzten Jahren und kurzzeitige Vermietung im Verkaufsjahr sind für Steuerfreiheit ausreichend.
Das Finanzgericht Baden-Württemberg hat entschieden, dass die kurzeitige Vermietung einer Eigentumswohnung vor dem Verkauf seuerunschädlich ist, wenn dier Eigentümer diese in den beiden Jahren zuvor selbst genutzt hat.

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall hatte der Kläger 2006 eine Eigentumswohnung erworben und diese bis April 2014 durchgehend selbst genutzt. von Mai bis Dez. 2014 hat er diese vermietet und sie letztlich im Dezember verkauft.
Der Verkauf lag somit innerhalb der 10-Jahresfrist für Spekulationsgewinne. Das Finanzamt legte dies als zu bestuernder Veräußerungsgewinn aus und stellt 44.388 EUR Steuern in Rechnung.

Damit war der Kläger nicht einverstanden und argumentierte, dass nach §23 EStG keine "ausschließliche" Nutzung gefordert werde, damit ein steuerfreier Verkauf auch vor Ablauf der sonst gültigen 10-Jahresfrist möglich ist.

Das Finanzgericht verneinte die Steuerpflicht des veräußerungsgewinns.
Das Finanzgericht Baden-Württemberg gab der Klage statt. § 23 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 2. Alternative Einkommensteuergesetz (EStG) erfordere nach seinem klaren Wortlaut - anders als die 1. Alternative - keine Ausschließlichkeit der Eigennutzung. Es reicht aus, wenn die Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Diese müsse - mit Ausnahme des mittleren Kalenderjahres - nicht während des gesamten Kalenderjahres vorgelegen haben.
Unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs genügt ein zusammenhängender Zeitraum der Eigennutzung, der sich über drei Kalenderjahre erstrecke.

Ungerechtfertigte Besteuerung von Veräußerungsvorgängen soll vermieden werden
Auch die die Gesetzesbegründung unterstützt diese Auslegung. Der Gesetzgeber habe eine ungerechtfertigte Besteuerung von Veräußerungsvorgängen bei Aufgabe des Wohnsitzes (z.B. wegen Arbeitsplatzwechsels) vermeiden wollen. 
Diesem Zweck widerspreche es, den Veräußerungsgewinn bei einer kurzzeitigen Zwischenvermietung bis zur Veräußerung zu besteuern.

Die kurzzeitige Vermietung bis zur Veräußerung am Ende einer langjährigen Eigennutzung ist steuerunschädlich
Ist im Übrigen die (längerfristige) Vermietung vor Beginn des Dreijahreszeitraums unschädlich, sei nicht nachvollziehbar, warum eine kurzzeitige Vermietung bis zur Veräußerung am Ende einer langjährigen Eigennutzung zur Steuerpflicht führen sollte.
So muß eine kurzzeitige Vermietung am Ende des Dreijahreszeitraums erst recht dazu führen, dass die Veräußerung nicht steuerpflichtig sei.
Entgegen der Ansicht des beklagten Finanzamts sei hier nicht zwischen einem steuerunschädlichen Leerstand und einer steuerschädlichen Vermietung zu differenzieren.

Bauherren, die ein neues Haus bauen und Ihre alte Wohnung zur Sicherheit erst nach dem Einzug in das neue Zuhause verkaufen wollen, können somit steuerunschädlich die alte Wohnung/Haus bis zum Verkauf vermieten, ohne Gefahr zu laufen, dass ein anfallender Veräußerungsgewinn bestuert wird.

Weitere Infos
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