Telegramm für Mieter und Immobesitzer

Ein Geschäftshaus darf nicht einfach als Wohnraum genutzt werden

Dass ein Geschäftshaus in der Regel nicht als Wohnraum genutzt werden darf, stellte der Bundesgerichtshof (BGH) im März 2018 klar
Eine Nutzung einer Teileigentumseinheit als Wohnraum ist nur möglich, wenn ein betroffener Teileigentümer zuvor eine Nutzungsänderung durchgesetzt hat.

In einem Urteil vom März 2018 stellte der Bundesgerichtshof (BGH) klar, das ein Geschäftshaus in der Regel nicht als Wohnraum genutzt werden darf.
So ist es eine Nutzung eines Teileigentumes eines Geschäftshauses als Wohnraum nur dann zulässig, wenn der betroffenen Teileigentümer zuvor eine Nutzungsänderung durchgesetzt hat.

In dem konkreten Fall waren sich die Mitgleider einer Teileigentümergemeinschaft eines Geschäftshauses über die Rechtmäßigkeit der Nutzung eines Teileigentums als Wohnraum uneins. Einer der Teileigentümer wollte seine Gewerbeeinheit als Wohnraum nutzen. Die übrigen Eigentümer waren damit nicht einverstanden, da in der Teilungserklärung vereinbart war, dass die Einheiten nur für „berufliche und gewerbliche“ Zwecke, insbesondere als Apotheke oder Arztpraxis, genutzt werden durften.
Entsprechend befanden sich in dem Gebäude zunächst sechs Arztpraxen und eine Apotheke. Nachdem 2013 in unmittelbarer Nähe ein großes Ärztehaus gebaut wurde, waren nur noch drei Einheiten als Arztpraxis vermittelbar. Die frühere Apotheke wurde zeitweise als Büro an eine Tierschutzhilfe vermietet. In einer weiteren Arztpraxis wurde Nachhilfe für Schüler angeboten. Zuletzt hatte dann ein Teileigentümer seine Teileigentumseinheit aufgeteilt, baute diese um und vermietete die entstandenen zwei Einheiten als Wohnraum.
Damit waren die übrigen Mitglieder der Gemeinschaft nicht einverstanden und wollten dies für die Zukunft verhindern. Da keine gütliche Einigung erzielbar war, klagten die übrigen Mitglieder gegen die abweichende Nutzung.

In letzter Instanz entschied der BGH zu Gunsten der Kläger und urteilte, dass die Teileigentumseinheit nicht als Wohnraum genutzt werden durfte.

Die klagenden Eigentümer konnten einen Unterlassungsanspruch gemäß § 15 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geltend machen, da in der Teilungserklärung nur die Nutzung für berufliche und gewerbliche Zwecke vorgesehen war.
Nach Ansicht der Richter stört die Nutzung als Wohnraum mehr als die eine Nutzung als Geschäftshaus. Nach Ansicht des Gerichtes ist bei einem ausschließlich beruflichen und gewerblichen Zwecken dienenden Gebäude eine Nutzung zu Wohnzwecken schon deshalb störender als eine berufliche und gewerbliche Nutzung, weil die Nutzung als Wohnraum ganztägig und auch am Wochenende erfolgt und das Gemeinschaftseigentum somit mehr belastet wird.

Ist ein Teileigentümer an der einer wirtschaftlichen Verwertung seiner Einheit gehindert, kann er gemäß § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG eine Änderung der Teilungserklärung dahingehend verlangen, dass seine Teileigentumseinheit fortan zu Wohnzwecken genutzt werden darf. Jedoch muß er eine solche Änderung der Teilungserklärung durchsetzen und die Teilungserklärung entsprechend geändert werden. Notfalls mit rechtlichen Mittel. Ob diese dann Erfolg hat, hängt von der Bewertung der konkreten Umstände ab. Jedenfalls muß eine geltende Teilungserklärung solange beachtet werden, bis eine andere Nutzung genehmigt wird.

 (BGH, Urteil v. 23.03.18, Az. V ZR 307/16).

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