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Erbbaurecht leicht erklärt

Erbbaurecht / Erbpacht

In Ballungsgebieten sind Baugrundstücke in den letzten Jahren knapp und damit sehr teuer geworden. Oft sind mehrere Hundert Euro pro Quadratmeter zu zahlen, wenn sich überhaupt ein passendes Stück Land finden lässt.

Beim Erbbaurecht können sich Bauherren diese Kosten für den Kauf eines Grundstücks sparen, so dass das notwendige Eigenkapital für den Immobilienerwerb niedriger ausfällt.
Durch ein Erbbaurecht kann bereits ein durchschnittliches Einkommen zur soliden Finanzierung eines Eigenheimes ausreichen.

Das Erbbaurecht ist ein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht für die Dauer von 99 Jahren. Es erlaubt dem Erbbauberechtigten, auf fremdem Grund und Boden ein Bauwerk zu errichten. Das Bauwerk ist in jeglicher Form übertragbar (Verkauf, Vererbung, Schenkung) sowie mit Grundpfandrechten belastbar.
Da weder der Erbbaurechtsgeber noch der Erbbauberechtigte ein Kündigungs- oder Rücktrittsrecht haben, bedeutet ein Erbbaurecht Sicherheit auch über Generationen.

Hier einige der wichtigsten Fragen und Antworten zum Erbbaurecht:

Was ist ein Erbbaurecht ?
Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Der Erbbauberechtigte wird dadurch Eigentümer des Bauwerks, ohne gleichzeitig auch Eigentümer des Grundstücks zu sein. Die Rechtsgrundlage für die Bestellung von Erbbaurechten ist das Erbbaurechtsgesetz in der Fassung vom 30.11.2007.

Wer gibt Erbbaurechte aus?
eder, der Eigentümer eines Grundstücks ist, kann ein Erbbaurecht daran bestellen und jeder, der finanziell in der Lage ist und ein Haus bauen möchte, kann grundsätzlich ein Erbbaurecht erwerben. Überwiegend sind Bund, Land, Kommunen, Stiftungen, Kirchen und Privatpersonen mit größerem Grundbesitz Ausgeber von Erbbaurechten.

Welche Laufzeit hat ein Erbbaurechtsvertrag ?
Das Erbbaurecht wird im Allgemeinen auf die Dauer von 99 Jahren bestellt. Es kann bereits vor Ablauf der Vertragsdauer verlängert oder erneuert werden. Wenn dies nicht geschieht, erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf. Der Grundstückseigentümer hat dann eine Entschädigung für das Bauwerk in Höhe von 2/3 des Werts zu leisten, den das Bauwerk bei Ende des Erbbaurechts hat.

as kostet ein Erbbaurecht ?
Während der Dauer des Erbbaurechts ist ein jährlicher Erbbauzins an den Grundstückseigentümer zu zahlen (vergleichbar mit einer Miete). Der Erbbauzins richtet sich nach der baulichen Nutzbarkeit eines Grundstücks und beträgt bei einer reinen Wohnnutzung 4% und bei einer gewerblichen Nutzung 5% aus dem festgesetzten Grundstückswert. Der Grundstückswert orientiert sich in aller Regel am Verkehrswert bzw. Bodenrichtwert, den die politische Gemeinde vorgibt. Der Erbbauzins ist im Hinblick auf die lange Laufzeit des Erbbaurechts wertgesichert (Anpassungsklausel). Bei Wohn-Erbbaurechten ändert er sich automatisch entsprechend den geänderten wirtschaftlichen Verhältnissen. Diese Anpassung erfolgt erstmals nach Ablauf von 12 Jahren, danach im 6-Jahres-Rhythmus. Der Erbbauzins wird im Erbbau-Grundbuch gesichert.

Was hat es mit der “Kinderermäßigung” auf sich ?
Bei Erbbaurechten der Stiftungen des Erzbistums Freiburg können für die ersten 7 Jahre nach Ausgabe des Erbbaurechts Erbbauzinsermäßigungen beantragt werden. Diese Ermäßigung beträgt für jedes Kind 20% (bis zur Vollendung des 18. Lebensjahres), insgesamt höchstens jedoch 80% des jährlichen Erbbauzinses. Die Ermäßigung setzt eine eigene Wohn-Nutzung voraus. Im Idealfall erhält eine Familie mit 4 Kindern demnach eine 7-jährige-Ermäßigung in Höhe von 80% des Erbbauzinses. Eine Kinderkomponente in dieser Form gibt es ausschließlich bei Erbbaurechten des Erzbistums Freiburg.

Kann das Erbbaurecht veräußert, übertragen oder vererbt werden ?
Erbbaurechte können - genau wie Grundstücke- durch notarielle Beurkundung auf Dritte übertragen werden. Die Veräußerung bedarf jedoch der Genehmigung des Grundstückseigentümers. Im Erbfalle geht das Erbbaurecht kraft Gesetzes auf die Erben über.

Welche Kosten entstehen außerdem ?
er Erbbauberechtigte hat alle Kosten, die im Zusammenhang mit dem Abschluss des Erbbauvertrags entstehen, zu übernehmen. Hierzu gehören insbesondere die Notariats- und Grundbuchgebühren sowie die Grunderwerbssteuer. Darüber hinaus hat der Erbbauberechtigte alle auf das Grundstück bereits entfallenen und noch zur Erhebung gelangenden Anlieger- und Erschließungskosten zu übernehmen.

Kann ein Erbbaurecht beliehen oder belastet werden ?
Ja, denn das Erbbaurecht ist ein Grundstücks-gleiches Recht. Nach der Beurkundung eines Erbbauvertrags wird ein Erbbaugrundbuch angelegt und das Grundstücksgrundbuch mit dem Erbbaurecht belastet. Das Erbbaurecht kann mit Grundpfandrechten, Nießbrauch usw. belastet werden. Hierzu ist jedoch in der Regel die Zustimmung des Grundstückseigentümers notwendig.

Was kann auf dem Erbbaurecht gebaut werden ?
Das Erbbaurecht kann mit allen Bauwerken bebaut werden, die der Bebauungsplan zulässt und die im Erbbaurechtsvertrag vorgesehen sind, sofern die Nutzung nicht gegen die christliche Glaubens- und Sittenlehre verstößt. Der Grundstückseigentümer erhält einen Plansatz der eingereichten Baupläne für seine Akten.

Letzte Überarbeitung am 12.9.2018
Link: https://www.ich-moechte-ein-haus.de/Infos/Videos/index.cfm?ID=93

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